Câu chuyện nhà đất

31/08/2024

05/08/2024

NGHỀ MÔI GIỚI BĐS-CHÊNH VÊNH LÀ DO BẠN

- Bạn đi là Môi giới BĐS, xin vào một cty, cty đưa sản phẩm về, đưa thông tin cho bạn. Bạn (và vài người bạn chung team) bỏ tiền ra chạy quảng cáo kiếm khách. Bạn chạy xa hàng chục km mỗi ngày để đưa khách đi xem DA, mời khách cafe v.v…đưa đến lễ mở bán rồi chốt deal. Có khi bạn chỉ làm nền cho người khác bán, có khi chốt được deal bạn phải chia bớt tiền hoa hồng cho khách, cuối tháng bạn nguồi húp mì tôm nhưng ban ngày bạn phải lên đồ láng coóng và nói chuyện tiền tỷ.

Bán xong DA, Cty lại đưa về một DA khác và vòng lặp lại bắt đầu, bạn vẫn nghèo và bạn sẽ thấy chênh vênh, khi độ tuổi của bạn vượt qua 30-40 tuổi nhưng công việc và thu nhập của bạn rất bấp bênh. Vậy ở đây Vũ xin được nói thật (Mất lòng nhau một tý) đây là lỗi của bạn vì bạn đang k làm Môi Giới mà bạn đang làm Người Bán Hàng thôi, nhưng nhiều người tự huyễn hoặc bản thân mình bằng những mỹ từ Môi Giới Chuyên Nghiệp, Nhà tư vấn BĐS, Chuyên Viên Kinh Doanh v.v…nhưng sự thật công việc của bạn chỉ là bán những sản phẩm được lựa chọn bởi ý chí của người khác cho khách hàng

- Làm Môi Giới BĐS thế nào để không thấy Chênh Vênh: Câu trả lời là Học, Học và thiết lập một hệ sinh thái BĐS của riêng bạn:

1. Đầu tiên bạn cần Nghiên cứu sản phẩm để xem xét tính khả khi của sản phẩm, tính tương thích với năng lực của bản thân rồi lựa chọn CÓ NÊN bán bán sản phẩm này hay không. Nếu tính khả thi k cao, đừng bỏ tiền vào, nguyên tắc làm việc của mình “thà làm thằng ăn hại chứ k làm thằng phá hoại”. K bỏ tiền vô ích

2. Sau khi chọn xong SP bán hàng hãy nghĩ đến 1 câu chuyện dài hơi hơn là bán xong ở lại DA đó và những DA quanh đó để làm MG chuyển nhượng (nó nằm ở mục một, tính khả thi của DA) bạn sẽ có nguồn khách, nguồn hàng khá ổn. Còn nếu xác định dự án đánh 1 lần thì k tính, đến và đi của môi giới là chuyện bình thường. Nhưng hãy nhớ bạn BUỘC phải Dừng Chân, tuỳ thời điểm, tất cả là do lựa chọn của bạn.

3. Khi đã dừng chân hay bắt đầu xây hệ sinh thái Giải Pháp BĐS của bạn Hãy làm quen, thân và chơi với các cty xây dựng để học cách tính xây dựng hay hoàn thiện một căn nhà tại DA của bạn bán, hãy chơi với các đội chuyên về cho thuê văn phòng, các đội AirBnB hay các đội cho thuê nhà trọ v.v…để nắm rõ nhu cầu thực tế của thị trường tại khu vực bạn làm. Từ những cơ sở thông tin đó bạn sẽ có những GIẢI PHÁP cho các BĐS của khách hàng của bạn hoặc các KH trong khu vực, cố gắng phát triển bản thân thành 1 người quản lý BĐS Lúc này nguồn thu nhập của bạn sẽ k chỉ đến từ việc bán hàng đâu, nó sẽ là hh về xây dựng, hh nội thất, cho thuê và cả phí quản lý BĐS nữa (2 cái này rất ổn định). Xây dựng trên tinh thần Win Win bạn sẽ có rất nhiều đồng minh

- Mình đã gặp rất nhiều bạn Môi Giới khi bán đất cho khách đều nói câu chuyện “chỗ ni xây khách sạn ngon” “chỗ này cho thuê tốt” v.v…nhưng khi khách hỏi “đường này xây được mấy tầng, mỗi tầng mấy phòng, chi phí dự trù là bao nhiêu” thì k biết, hoặc có những khách VIP hơn “Chỗ này xây mô hình gì, bao nhiêu phòng, ngắn ngày hay dài ngày, trung bình giá khu vực là bao nhiêu v.v…” thì chịu thua. Vậy nên một MG BĐS không chênh vênh là một môi giới phải học rất nhiều thứ, từ Pháp Lý, đến lịch sử giá, biết thêm về xây dựng, biết về vận hành sản phẩm BĐS v.v…
Mình cam đoan với các bạn nếu các bạn làm theo hướng này bạn không bao giờ chênh vênh vì bạn sẽ k có thời gian để chênh vênh. Bản thân mình làm BĐS năm 2019 năm mình 33 tuổi và k có bất cứ một kinh nghiệm nào về kinh doanh vì mình lúc đó là một giáo viên vừa “mất dạy”. Nhưng đến thời điểm hiện tại nếu bạn đặt bất cứ câu hỏi nào về Đà Nẵng thì mình tự tin mình trả lời được cho bạn, k phải do mình giỏi mà do bản thân mình nghiêm túc với nghề.
2 năm suy thoái kinh tế vừa qua khi các bạn Sale đang chật vật thì mình vẫn sống tạm ổn nhờ việc đang quản lý vận hành 3 toà căn hộ dịch vụ bé bé (tổng 35 phòng) và 4 toà văn phòng cho thuê (mỗi toà có 370m2 sàn thôi). Chúc các bạn Môi Giới phát triển nghề nghiệp tốt hơn, thay vì chỉ làm sale hãy cố gắng trở thành Môi Giới cung cấp Giải Pháp
- Chia sẻ từ Trần Vũ-Thương hiệu cò đất Đầu Hàng khu vực Đà Nẵng Quảng Nam

30/07/2024

TS. Lê Xuân Nghĩa: "Giá thị trường đất phố Kim Mã khoảng 500 triệu/m2, giá đền bù 120 triệu/m2, dân không chấp nhận và kỳ vọng giá đền bù 350 - 400 triệu/m2... như vậy là đúng!"

26/07/2024

ĐÓNG 17 TỈ ĐỒNG ĐỂ ĐƯỢC LÀM SỔ ĐỎ

Bà N.T.N có thửa đất 1.000m2 tại xã Bà Điểm (Hóc Môn) tiếp giáp với đường song hành quốc lộ 22. Toàn bộ thửa đất là đất lúa và chưa được cấp sổ. Tuy nhiên thực tế hiện trạng đất gia đình bà đã được sử dụng để chia cho các thành viên gia đình xây nhà, làm vườn kín hết đất, ở ổn định từ trước ngày 15-10-1993 đến nay.

Do thửa đất của gia đình bà N. vướng rất nhiều vào quy hoạch đường Xuyên Á và một số lý do chủ quan nên vẫn chưa làm thủ tục để cơ quan chức năng cấp sổ.
Đến năm 2023, sau khi không còn vướng mắc về quy hoạch, gia đình bà N. tổ chức đo vẽ và tiến hành các thủ tục, hồ sơ để nộp cho huyện Hóc Môn cấp sổ.

Đến hiện nay, hồ sơ của gia đình bà N. đã hoàn thiện nộp cho UBND huyện.
Tuy nhiên khi biết bảng giá đất của TP.HCM dự kiến ban hành từ ngày 1-8 thì đường song hành quốc lộ 22 tăng giá đến 50 lần (từ 780.000 đồng/m2 lên đến 39 triệu đồng/m2), bà N. không khỏi cảm thấy bị sốc.

Bởi lẽ bà N. nhẩm tính, đất nhà bà 1.000m2, trừ đi lộ giới là 312m2 và 200m2 đất ở theo hạn mức được công nhận (không phải đóng tiền sử dụng đất) mà TP.HCM mới ban hành thì nhà bà còn phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước đến hơn 17 tỉ đồng nếu muốn được cấp sổ công nhận đất ở.

Rõ ràng, các nghĩa vụ tài chính đè nặng lên người dân TP.HCM khi họ làm các thủ tục liên quan cấp sổ, đóng thuế sử dụng đất... nhất là các huyện tại TP.HCM là nơi mà điều kiện kinh tế, đời sống của người dân còn nhiều khó khăn.
- Tuổi trẻ

**o

26/07/2024

NÓNG!!! Huỷ niêm yết bắt buộc với cổ phiếu xây dựng Hoà Bình (HBC).

26/07/2024

CÓ 3,5 TỶ TÔI CHỌN MUA 200M2 ĐẤT CÒN HƠN MUA CHUNG CƯ ?!

CẦM 3,5 TỶ MUA 200M2 ĐẤT CHỜ THỜI THAY VÌ VAY TIỀN MUA CĂN HỘ
Vừa rồi tôi có 3,5 tỷ định vay ngân hàng thêm 2 tỷ đồng để mua một căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình. Sau khi tính toán tôi thấy thế này:

Vay 2 tỷ, tiền lãi phải trả là khoảng 20 triệu đồng một tháng (chưa kể gốc). Do đó tôi thuê một căn hộ tương tự cùng tầng với căn hộ định mua, với giá 20 triệu đồng một tháng.

3,5 tỷ hiện có tôi mua được 2 lô đất (mỗi lô 100 m2) trung tâm xã ở quê với mục đích chờ thời.

Sau khi thực hiện kế hoạch này tôi nhận thấy khá hợp lý: Gia đình tôi được sử dụng một căn hộ phù hợp với nhu cầu đặt ra. Số tiền phải trả (mất đi) hàng tháng là 20 triệu đồng.

Thay vì việc nằm chờ căn hộ tăng giá thì tôi có 200 m2 đất để chờ thời. Theo mọi người, tôi làm như vậy đã tối ưu chưa?
- VnExpress

26/07/2024

KHU ĐÔ THỊ NAM AN KHÁNH NGẬP NHƯ SÔNG !

Mấy ông bạn đồng niên đồng hương trong hội doanh nghiệp kêu:"Bỏ 30 40 tỷ ra mua biệt thự liền kề ở khu đô thị Geleximco A,B mà ngập như sông, ô tô mấy tỷ bạc ngập trong hầm để xe sau một đêm, sáng ngủ dậy nhìn chán luôn".

Đồng hương Thái Bình hiền lành nhất hội như tôi chỉ biết động viên các bạn, và nhìn vào mặt tích cực, lúc các ông mua biệt thự năm 2021 nó chỉ 40-50 triệu, giờ nó 150-180 triệu/1m2. x3 rồi, thôi coi như đen, hỏng mất cái xe.

Ngẫm đi ngẫm lại, mấy chục tỷ ở quê thì chắc giàu nhất xã, sống như vua. Nhưng lên Hà Nội thì anh em mình cũng chỉ mua được biệt thự cách vài đai 3 khoảng 7km, còn những khu đẳng cấp thì biệt thự phải vài trăm tỷ. Tiền mất giá thật các ông nhỉ?
Cái trung tâm con con ở Trần Duy Hưng có dăm cái phòng học năm 2014 có 9 tỷ hơn, mà giờ họ toàn gạ tôi 25 tỷ🤣cũng 1 triệu đô như ai.

10 năm trước nghe mấy chục tỷ thì to, khởi nghiệp trên răng dưới dép, mấy anh em đồng hương chỉ mong nhặt được 10 tỷ rồi nghỉ hưu. Giờ ngẫm lại, chẳng đủ mua gì nếu chỉ có 10 tỷ, tiền mất giá, lạm phát, tài sản tăng phi mã, biệt thự mà đẳng cấp ở Hà Nội giờ toàn trên 100 tỷ

Thôi thì anh em lại phải cố gắng cày kéo giữa cái thủ đô này thôi. Mới gần 40 thôi mà!
Kỷ niệm buổi gặp mặt mà các bạn phải đi thuyền ra ngoài rồi bắt grab vào Trần Duy Hưng uống cốc bia Đức cho mát ruột rồi ngồi ôn nghèo kể khổ đến tối, vợ gọi về lại phải giải tán.
- Trần Xuân Bách

25/07/2024

KỊCH BẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6 THÁNG CUỐI NĂM 2024

Trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản ở Việt Nam dự kiến sẽ có những thay đổi tích cực. Các chuyên gia đã đưa ra một số kịch bản dự báo:

Kịch bản thứ nhất: Thị trường sẽ đi ngang, ngoại suy, tiệm tiến. Đây là phương án chủ đạo khi thị trường chuyển từ chế độ chờ sang chế độ thực thi. Trong kịch bản này, không có nhiều biến động lớn, nhưng vẫn có chiều hướng tích cực hơn.

Kịch bản thứ hai: Thị trường tăng trưởng nhưng không bùng nổ. Điều này có thể xảy ra nếu kinh tế vĩ mô tiếp tục có kết quả tốt, lạm phát được kiềm chế, và đầu tư nước ngoài thu hút được một số nhà đầu tư chiến lược.

Kịch bản thứ ba: Thị trường bùng nổ. Tuy nhiên, khả năng xảy ra kịch bản này không cao. Để thực hiện kịch bản này, cần hội tụ nhiều yếu tố đặc biệt tích cực, bao gồm đầu tư nước ngoài và các công cụ tài chính phái sinh.

6 có thể đi theo phương án “ngoại suy tiệm tiến không đột biến”, tức là không “xấu” nhưng cũng không có “đột biến” theo hướng tích cực. Giá bất động sản không dự kiến tăng trong giai đoạn này.
- Bùi Minh Dũng

25/07/2024

Giá căn hộ tại sao cứ tăng ?
Pháp lý dù muốn nhanh cũng không được , như 158 dự án ở thành phố vướng mắc lâu nay cũng chỉ giải quyết được vài dự án . Nay 1/8/24 áp dụng luật mới lại thêm chờ hướng dẫn chi tiết 6-12 tháng . Và dĩ nhiên nguồn cung rất hạn chế .
Giá đất dự án chung cư sang nhượng ngày cũng không rẻ do vẫn còn nhiều nhà đầu mới trong nước và vốn ngoại săn . Mà dự án đã sang tay thì chắc chắn nhà đầu tư phải đảm bảo lợi nhuận trên 30% .
Giá nguyên vật liệu có xu hướng tăng nhưng không đáng kể, tuy nhiên xu hướng thiết kế hiện đại đòi hỏi vật liệu dự án sau cao cấp hơn dự án trước nên giá thành sẽ tăng theo và kể cả không gian sinh hoạt cộng đồng cũng mở rộng hơn .
Cầu dĩ nhiên giảm trong tình trạng vẫn còn nhiều nhà đầu tư cũ vẫn còn khó khăn , tuy nhiên có lượng nhà đầu tư mới đang xuất hiện và nhu cầu ở thật cũng tăng mới theo tự nhiên .
Túm lại , cầu tăng ít mà cung thì tăng rất ít mà cái gì cũng tăng , trong khi đó chủ đầu tư vẫn chọn phân khúc trung cao cấp để tối đa hoá lợi nhuận . Nên giá căn hộ sơ cấp lại tiếp tục tăng giá 10-20% trong năm 2024 .
Vậy căn hộ có giảm giá được không ?
Cũng không khó nhưng đòi hỏi có sự hỗ trợ của chính quyền về quỹ đất, thủ tục pháp lý, cơ chế, mô hình nhanh gọn thì căn hộ thành phố 25 trđ/m2 sẽ xuất hiện .
Còn không thì phải về Bình Dương, Long An thôi !
- Tran Khanh Quang

16/07/2024

Sau một thời gian “nghỉ ngơi” Mai Phương đã quay lại rồi đây
Hiện tại Phương đang làm thứ cấp tại thị trường Ba Son và Thủ Thiêm. Nay Phương sẽ viết một bài chia sẻ chi tiết về Ba Son cho mọi người cùng nắm bắt nhé.

Phân tích chi tiết Cảng Ba Son
Khi nhắc tới SG Bạn thường nhớ đến nơi nào nhất???
SG xưa người ta thường nhắc tới chợ Bến Thành nơi phát triển xầm uất nhờ đó là nơi tập trung giao thương buôn bán lớn nhất SG. Ngày xưa từ chợ phát triển tới ngày nay, nhưng dần ko còn phù hợp với sự phát triển hiện tại,… khi không được quy hoạch đồng bộ

Những năm gần đây thì khi nhắc đến SG thường nhớ đến đường: Nguyễn Huệ nơi tập trung những toà cao ốc văn phòng hạng A, Phố đi bộ, nơi trập trung nhiều chương trình lễ hội,… xung quanh toàn văn phòng cao ốc. Và Khi nhắc đến bạn đang có Cty hoặc đang làm việc ở đây đều là một niềm tự hào của mỗi con người SG, và cả có Cty, tập đoàn đa quốc gia. Nhưng ở Nguyễn Huệ vẫn thiếu cư dân sinh sống, thiếu những căn hộ cao cấp

Cả 2 phát triển lệch lạc, ko đồng nhất, ko quy hoạch đồng bộ
Thủ Thiêm hội tụ đầu đủ những yếu tố trên được quy hoạch bài bản, đồng bộ,… nhưng hiện tại chưa được xây dựng đồng bộ, mất ít nhất 10 năm nữa mới có thể phát triển đồng bộ.

Và hiện tại chỉ có ở Ba Son nơi hội tụ đầy đủ những yếu tố trên để phát triển lâu dài được quy hoạch bài bản, vừa có mua bán, vừa có văn phòng hạng A cao cấp, vừa có trung tâm hàng hiệu hội tụ những thương hiệu lớn trên toàn thế giới,….
Nơi này xứng đáng là nơi biểu tượng mới của SG trong tương lai

Cùng với sự hình thành và phát triển của SG hiện tại thì Cảng Ba Son đã và đang thay đổi như thế nào???

Để có một cái nhìn tổng quan nhất về Cảng Ba Son hiện tại Mai Phương sẽ phân tích chi tiết các dự án đã và đang hình thành tại Cảng Ba Son Gồm: VHGR, Grand Marina SG và toà Marina Central Tower.

Lịch sử hình thành:
Di tích Cảng Ba Son ngày nay - Là một phần quan trọng của lịch sử đấu tranh giành độc lập của Sài Gòn – Thành phố Hồ Chí Minh, Di tích Xưởng Cơ khí nói riêng và Di tích Cảng Ba Son nói chung là khởi nguyên và niềm tự hào của giai cấp công nhân Việt Nam. Bề dày lịch sử trên 231 năm, trải qua nhiều thời kỳ (Pháp – Nhật – Mỹ), đến nay Cảng Ba Son được công nhận là Khu Di tích có các công trình bảo tồn, gồm: Xưởng Cơ khí 323 – nơi làm việc Chủ tịch Tôn Đức Thắng đã được công nhận Di tích lịch sử quốc gia và Công trình Ụ tàu lớn là di tích lịch sử – văn hóa. Tuy nhiên, xét trong bối cảnh ngày nay, sứ mệnh của một xưởng đóng tàu ngay giữa trung tâm kinh tế hàng đầu đất nước đã không còn phù hợp. Vậy nên, cảng Ba Son đã được di dời về khu vực Phú Mỹ – Bà Rịa Vũng Tàu. Và bên cạnh các công trình di tích đã được trùng tu và bảo tồn thì khu vực bến cảng Ba Son năm xưa được thay bằng khu đô thị với chức năng thương mại dịch vụ – khách sạn – nhà ở – văn phòng.

Tổng quan Ba Son ngay nay: - Vị trí: Số 2 đường Tôn Đức Thắng, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh - Tổng diện tích: 25,29 ha - Ở giai đoạn đầu khu đô thị Ba Son, chủ đầu tư Vinhomes đã xây dựng cụm 5 tòa tháp căn hộ và khu biệt thự ven sông là dự án Vinhome Golden River. Phần còn lại đã đang được tiếp tục đầu tư và phát triển bởi Masterise Homes với tên gọi Grand Marina Saigon, và một phần còn lại là toà Grand Marina Tower kết hợp: Văn Phòng, trung tâm thương mại hạng A+. Nơi đây hứa hẹn sẽ là nới quy tụ những thường hiệu xa xỉ phẩm như: Apple, Hermes, Dior, Guci,….

Trong Phần đầu tiên: Mai Phương sẽ phân tích chi tiết cho mọi người về dự án VHGR
Để phân tích chi tiết về dự án VHBS Mai Phương sẽ review theo các yếu tố sau:
Tổng quan dự án:
Vị trí: Số 2 đường Tôn Đức Thắng, Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh + CĐT: Tập đoàn Vingroup. + Quản lý vận hành: Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM).+ Qui mô: Gồm 5 tòa (Căn hộ, Officetel, Penthouse, Shophouse khối đế): Aqua 1, Aqua 2, Aqua 3, Aqua 4, Luxury 6. + Khu biệt thự The Victoria: Có 63 biệt thự ven sông. + Tiến độ bàn giao: đã bàn giao từ quí II năm 2018

Lợi thế vượt trội của Vinhomes Golden River còn đến từ tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Nhà ga số 3 của tuyến Metro 1 (ga Ba Son) nằm ngay bên dưới quảng trường khuôn viên dự án. Điều này góp phần hoàn thiện hạ tầng Vinhomes Golden River

Bốn phía dự án có các điểm tiếp giáp như sau:
Phía Đông và Đông Nam: Tiếp giáp sông Sài Gòn.
Phía Tây Nam: Tiếp giáp dự án Grand Marina SG
Phía Tây và Tây Bắc: Tiếp giáp đường Nguyễn Hữu Cảnh.
Phía Bắc: Tiếp giáp rạch Thị Nghè.

Pháp lý vững chắc: hiện tại Vinhomes Ba Son đã có sổ hồng 20-30% và đang làm sổ cho cư dân

Kết: Vị trí của Vinhomes Ba Son và cụm dự án Grand Marina SG thực sự độc đáo khi nằm ngay trung tâm quận 1, một bên là cv Thảo Cầm Viên, một bên là sông SG, và Cảng Ba Son còn là chứng nhân lịch sử. Bên kia sông là Khu Đô Thị Mới Thủ Thiêm - tương lai mới của SG

Tại trung tâm SG trong tương lai ko còn dự án nào có vị trí đẹp như vậy.
Phân tích tiện ích nội khu - ngoại khu:
Với vị trí ngay Phường Bến Nghé, Quận 1 nơi đây hội tụ đầy đủ tiện ích đã, đang hiện hữu tại trung tâm SG
Giáp ranh Thảo Cầm Viên Sài Gòn: Lá phổi xanh của thành phố
Gần các trường học uy tín: Trường Quốc tế Vinschool, Trường THPT Lê Hồng Phong,...
Gần các bệnh viện chất lượng cao: Bệnh viện Vinmec Central Park, Bệnh viện Nguyễn Tri Phương,...

Gần các trung tâm thương mại lớn: Vincom Center Đồng Khởi, Takashimaya,...
Giao thông thuận tiện: Dễ dàng di chuyển bằng đường bộ, đường thủy và đường hàng không.

Tầm nhìn sông Sài Gòn thơ mộng: Mang đến cảm giác thư thái, bình yên cho cư dân.
Cộng đồng văn minh: Thu hút cộng đồng cư dân thượng lưu, thành đạt, tạo nên môi trường sống văn minh, an toàn. Kết nhìn chung, vị trí dự án Vinhomes Golden River (Ba Son) sở hữu nhiều ưu điểm hơn nhược điểm. Đây là một lựa chọn lý tưởng cho những ai muốn sở hữu căn hộ cao cấp, tiện nghi tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

Phân tích chi tiết mặt bằng căn hộ
Mặt bằng Vinhomes Ba Son gồm 6 block căn hộ: Aqua 1, Aqua 2, Aqua 3, Aqua 4 và Lux 6 được bố trí so le nhau. Khoảng cách giữa cách block khoảng 25 - 50m2
Các block cao trung bình 36-50 tầng
Tiện ích được bố trí tại khu vực tầng trệt
2 block sẽ dùng chung 1 hồ bơi: Aqua 1-2, Aqua 3-4, Lux6 có hồ bơi riêng
Kết: Vinhomes Ba Son có vị trí 3 mặt giáp sông, Mật độ xây dựng rất thấp, chỉ khoảng 18%, còn lại phần lớn là tiện ích: trường học, hồ bơi, khu ga Metro, bến du thuyền,… Đảm bảo không gian xanh tiện ích cho cư dân

Mặt bằng từng Block:
Lux 6: Mặt bằng tầng điển hình gồm 16 căn với 10 thang máy, 2 thang hàng
+ Trung bình 3 căn sử dụng chung 2 thang máy
+ Với các loại căn hộ office tell và căn hộ ở diện tích: OFT: 50,6m2 - 77,6m2 - 78,2m2 2PN: 76,8 m2 - 77,4 m2
3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2
AQua 1: Mặt bằng tầng điển hình gồm 16 căn với 6 thang máy, 2 thang hàng + Trung bình 3 căn sử dụng chung 2 thang máy + Với các loại diện tích: OFT: ~45m2 - 62,1 m2 - 65,9m2 67,7m2 2PN: 69,4 m2 - 76,8 m2 - 77,4 m2 3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2
AQua 2, AQua 3, AQua 4: Mặt bằng tầng điển hình gồm 12 căn với 6 thang máy, 2 thang hàng + Trung bình 2 căn sử dụng chung 1 thang máy + Với các loại diện tích: OFT: ~45m2 - 67,7m2 2PN: có căn góc vòng cung 80m2 3PN: là các căn góc với diện tích: 110,6 m2 -121-126,4 m2
Kết thiết kế mặt bằng thông thoáng, vuông vức, tận dụng tối đa vị trí của dự án, thiết kế các block so le nhau, nhiều mảng xanh, công viên cây xanh, Bến du thuyền…

Bên cạnh đó có một số nhược điểm:
Mẫu layout dọc căn 2PN bị một PN khuất ko có View.
Dự án được bàn giao từ quý 2 năm 2018 nên mẫu thiết kế nội thất và chất liệu bàn giao theo kiểu cũ. Ko hiện đại như các dự án mới bàn giao gần đây trong khu vực
Tuy nhiên với tầm giá hiện tại của Vinhomes Ba Son đang là dự án có giá tốt nhất trong khu vực Ba Son và Thủ Thiêm, nên chất lượng phù với với giá tiền

Các khoản phí: PQL, Phí giữ xe,….
Quản lý vận hành: Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM).
Phí quản lý tại Vinhomes Golden River hiện nay đang là 21.000 đ/m2
Phí giữ xe: + Ô tô 2.000.000đ/tháng + Xe máy 200.000/tháng
Phí quản lý và phí giữ xe hiện tại đang tốt nhất các dự án khu vực quận 1 và Thủ Thiêm.

Chất lượng quản lý được cư dân khen ngợi, lễ tân, bảo vệ thân thiện,…
Cập nhật giá mua bán, cho thuê
Giá bán:
Cập nhật căn hộ 1PN: 1PN giá 5,5tỷ - 6,9tỷ.
Cập nhật căn hộ 2PN:
+ 2PN 68m (OT), full NT giá 7,4 tỷ - 8,2tỷ.
+ 2PN 2PN 68m (SHLD) giá 8,290tỷ - 8,5tỷ.
+ 2PN view xéo sông 70m² 9,5 tỷ có sổ.
+ 2PN 79m tầng cao 10tỷ có sổ.
+ 2PN view sông Biteco giá 12,6tỷ đã có sổ.
+ 2PN 79m view sông Bitexco giá 17tỷ.
Cập nhật căn hộ 3PN:
+ 3PN 99m full nội thất giá 10,2tỷ.
+ 3PN 118m view sông 18tỷ có sổ.
+ 3PN view sông Bitexco tầng trung 118m 18,6tỷ có sổ.
+ 3PN 121m tầng thấp 17,5tỷ.
+ 3PN 118m nội thất thiết kế view sông Bitexco giá 23tỷ.
Cập nhật căn hộ 4PN và Penthouse:
Đặc biệt cặp Căn 3PN(6PN) view sông 240m giá 52tỷ có sổ.
+ 159m NTCB còn HĐMB giá 27 tỷ.
+ 160m view Bitexco NTCB có sổ giá 42 tỷ.
+ 157m view L81 full NT đã có sổ hồng giá 28 tỷ.
+ 157m view L81 full NT giá 32 tỷ.

Giá Thuê:
Căn hộ 1PN (46 - 53m2): Giá thuê từ 15 – 22 triệu/tháng
Căn hộ 2PN (60 - 90m2): Giá thuê từ 22– 30 triệu/tháng
Căn hộ 3PN (99 - 126m2): Giá thuê từ 30 – 45 triệu/tháng.
Căn hộ 4PN (157 - 161m2): Giá thuê từ 45 – 60 triệu/tháng.
Giá hiện tại tăng 50%-100% lần so với thời điểm mở bán

Nhận định tiềm năng phát triển:
6 tháng đầu năm giá bán của Vinhome Ba Son đã tăng 15-30% nhờ vào tín hiệu tốt của dự án Grand Marina SG giao nhà, và có sổ.

Pháp lý dự án vững chắc, đã có sổ hồng là một lợi thế mấu chốt
Trong tương lại khi tuyến Metro đi vào hoạt động, Grand Marina, toà Marina Central Tower 55 tầng đi vào hoạt động thì Vinhome Golden River còn tiếp tục tăng giá
Phương vừa mới quay lại thị trường và bài viết được tổng hợp và dựa theo ý kiến cá nhân, mọi người cùng góp ý và chia sẻ ý kiến nhé.
- Mai Phương

16/07/2024

BÀI NÀY CÓ KIẾN THỨC CẦN ĐỌC, AE CHỊU KHÓ XEM NHÉ
Các chủ đầu tư địa ốc tăng cường vay nợ, tín dụng kinh doanh BĐS dự báo tăng 16 - 18%
Theo VIS Rating, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới

Dòng tiền của các chủ đầu tư bất động sản dự báo sẽ cải thiện
Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết do các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư tiếp tục sụt giảm trong quý đầu năm nay. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, khả năng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư dự báo sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.

"Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM", VIS Rating cho hay.

Nhóm phân tích cũng cho rằng khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

Theo VIS Rating, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Hồi tháng 6, chính phủ đã ban hành Nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được ban hành trong những tháng tới”, chuyên gia phân tích VIS Rating nhận định.

Các chủ đầu tư địa ốc sẽ tăng cường vay nợ
Theo VIS Rating, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức nhỏ hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022 do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.

Dù vậy, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

"Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới", đơn vị cho hay.
Tuy nhiên, theo VIS Rating, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Các chuyên gia phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024 (tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng).

Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28.300 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.

Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024. Nếu thành công, VIS Rating kỳ vọng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là 75.000 tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90.000 tỷ đồng trong năm 2025 tại một số doanh nghiệp niêm yết.
- Dao Quoc Viet

16/07/2024

Hum qua xem live một anh này cũng là chuyên gia bđs , hay tư vấn pháp lý. Có mấy bạn hỏi về quy hoạch , ảnh trả lời cái mình mệt ngang luôn : thực sự mình nghĩ anh này ảnh hiểu mà kiểu chắc mệt không tiện giải thích sâu nên phán => các bạn đừng quan tâm quy hoạch đất dân cư hiện hữu chỉnh trang, hiện hữu cải tạo, xây dựng mới miễn là hiện hữu được rồi ...... à chưa đâu ảnh còn nói mấy ông nhà nước đặt tên vậy cũng chưa xác định ý nghĩa thật ....bla bla ....đại loại ảnh nói đặt tên vậy thôi ( các bạn nếu xem được live này hôm qua của cái anh ...mình ko nêu tên , sẽ hiểu, chỉ có vài cái tên nổi trội thôi bạn tìm sẽ thấy à )
♦️Vấn đề xoay quanh quy hoạch này mình nói cũng vài bài rồi , cho dù bạn tìm kiếm GG về ý nghĩa : đất dân cư hiện hữu chỉnh trang là gì , xây dựng mới là gì ? cải tạo là gì ? nhưng mấy ai hiểu văn bản pháp luật và nó liên quan ra sao , tại sao có tên như vậy.
Vấn đề này rất cơ bản trong lớp chia sẽ kiến thức về nhà phố đây là bài mình nói ngay từ đầu.
✅Giải thích đơn giản cho bạn dễ hiểu và hình dung cơ bản về tính chất pháp lý QUY HOẠCH gọi chung cho BĐS
Ví dụ cách đây 1000 năm mảnh đất quận 1 chưa có gì chỉ lác đác như vùng nông thôn.
Đùng 1 phát tự nhiên ở đâu dân cư kéo về lập nghiệp , buôn bán phát triển dân số.
✅Không thể để tình trạng lộn xộn như vậy được thế là ra đời : QUY HOẠCH TP
Để quy hoạch được trước tiên phải thống kế dân số, đo đạc đất, thống kê các nghành, thống kê đường bộ, sông ngòi, túm lại là phải hiểu dân cư đang có gì hiện trạng ra sao và thiếu cái gì .
♦️Nôm na sẽ phân loại ra Đất gì : đất nông nghiệp , đất trồng cây , đất lúa và đất ở => đây là tên gọi về đất để biết cục đất đó được làm gì trên đất , rõ ràng xác định mục đích sử dụng .
Nhưng sẽ có các loại đất công cộng và quỹ đất dự phòng, đất cây xanh, đất quốc phòng, đất tôn giáo , đất giáo dục , bệnh viện....... không có các loại đất này không thể phát triển và quản lý được dân cư cũng như hình thành kinh tế khu vực. Ai quản lý các loại đất để báo cáo : đó là anh Tài nguyên môi trường dưới anh tài có anh địa chính .
✅Hình thành tên gọi các loại đất sau đó đến vấn đề xây dựng , nếu để xây dựng tự do thì bộ mặt đô thị nó như cái nồi lẩu và không phù hợp dân số cũng như phá vỡ cảnh quan đô thị , từ đó các loại quy hoạch xây dựng ra đời : cơ bản để hiểu nhất chia 2 loại thấp tầng và cao tầng , hai loại này quy định xin phép ở đâu, thấp tầng thì xin a quận được rồi còn anh cao tầng phải xin anh sở kiến trúc, trước đây phải xin a bộ. Mình không bàn đến cái gì phải xin a bộ, chỉ nói về nhà phố.
♦️Trước mắt quy hoạch xây dựng thấp tầng từ 20m và 25m trở xuống, trệt lửng 5 lầu ( tum, mái che thang) ( max, 7 tầng) này gọi là độ cao, tính từ cost nền mặt đường hoặc độ cao nền được quy định tùy khu vực. Mình chưa để cập xây Hầm nhé ( này nói sau).
Xây dựng nhà nó liên quan thêm 1 anh tên là Giao Thông mà giao thông nó liên quan luôn các ngành khách như phòng cháy chữa cháy, điện nước => nôm na gọi chung là cơ sở hạ tầng : điện nước cống xã kết nối giao thông.
😁 Tới đây bạn đã thấy sự phức tạp chưa ?
Chưa hết đâu nha, mình chỉ nói các vấn đề cơ bản thôi đó , các chi tiết khác liên quan còn nhiều.
Tiếp nè :
Sau khi thống kê dân số , hiện trạng các ban nghành từ xây dựng cho đến hạ tầng đô thị bắt đầu đồ án quy hoạch Tp => Quy Hoạch Kiến Trúc Thành Phố
Mấy anh bắt đầu vẽ đô thị : chấm các loại đất, chấm việc xây dựng, chấm giao thông đường bộ ......dựa trên mật độ dân cư, mật độ giao thông từ trung tâm đến các tuyến nhánh.
♦️ Bắt đầu ra các loại quy định cơ bản như : số mét vuông được tách thửa không dưới 36m2 ở trung tâm, xa hơn thì 50m² 100m2 và 1000m2 tùy theo loại đất được điều tra dựa trên con số báo cáo khả thi.
Tuân thủ quy định liên quan mới được tách thửa, liền kề đường giao thông bao nhiêu mét, ngang đất bao nhiêu mét. Khu vực được quy hoạch xây dựng ra sao.
⭐ Đọc nãy giờ các bạn chờ mình giải thích tại sao đặt tên các loại quy hoạch xây dựng như vậy mà mình chưa nhắc tới 😁, đọc tới đây bạn chưa hiểu thì cố gắng chịu khó đọc lại từ đầu chậm thôi, sau đó đọc tiếp nè.
=> Cơ bản để bạn nắm được tại sao có các loại quy hoạch Nhà Phố như vậy sao mà lắm quy định vậy!
Xác định các loại đất đã khó nay thêm xác định các loại xây dựng còn khó hơn.
♦️ Quan Trọng♦️
Ít nhiều các bạn đọc văn bản pháp luật sẽ thấy nghe thấy chữ " Tầm Nhìn " 5 năm 10 năm 30 năm.
👉 Tất cả các loại quy hoạch kể trên không có tầm nhìn và chiến lược quy hoạch cụ thể ở tương lai sẽ khó phát triển kinh tế cũng như vận hành quản lý.
👉 Nên chúng ta thường thấy hay gọi các quy hoạch là " Quy Hoạch Treo" mình nói nó gọi là Quy Hoạch có sẳn chứ đâu có treo đâu ,người dân thấy lâu không làm gọi là treo không sai nhưng hiểu đúng bản chất thì chưa .
Tìm hiểu quy hoạch có sẳn ( treo)
1/5000
1/2000
1/500
Đây là tên gọi chung bản đồ quy hoạch cũng như thời gian liên đới ví dụ : khu vực được quy hoạch đồng bộ phân lô được xác định thửa bản đồ 1/500 trong kế hoạch sử dụng đất ở địa phương 1/2000 và bản đồ chung tầm nhìn 30 năm 1/5000 của Tp .
✅ Việc điều chỉnh quy hoạch liên đới các bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất từ địa phương đến cả Tp một quá trình lâu dài ít nhất từ 5 năm đến 10 năm. Chỉnh 1 ông phải xét nhiều ông còn lại. Chưa thể nhanh hơn vì phần kết bài này mình nói tại sao 😆
✅ Quy hoạch xây dựng ( giờ mới nói nè)
Từ sở đến bộ không đơn giản đặt tên các loại xây dựng như vậy đều có ý nghĩa riêng và pháp lý của nó, để dễ phân loại quản lý cũng như khả năng phát triển theo tầm nhìn 10 20 30 năm.
Dân cư ở lâu đời thì gọi là hiện hữu, mà gần trung tâm cần phát triển cao ốc , phát triển xã hội thì phải chỉnh trang hoặc xây dựng mới.
Phần này để kiểm soát tình hình dân cư cũng như bộ mặt đô thị tại địa phương.
Khu dân cư cũ làm gì, mới làm gì, đã đồng bộ chưa? Cần quy hoạch lại hay vẫn để nguyên xi.
✅Sở kiến trúc và xây dựng chấm quy hoạch phù hợp, nơi nào xây mới, nơi nào cần chỉnh trang, cải tạo phù hợp tương lai kinh tế.
Chấm xong thì ra chỉ tiêu quy hoạch xây dựng : mật độ xây dựng, độ cao xây dựng, khoảng lùi xây dựng.
Mở đường phóng hẻm, thu hồi đất xây dự án, xây chung cư đều đã được lên kế hoạch theo những bước trên mình đã đề cập.
♦️ Người dân ít để ý kiến thức này chỉ biết mình an cư lạc nghiệp lâu đời, đùng phát bị bế đi theo diện giải tỏa đền bù.
Đùng cái trúng số muốn xây cái khách sạn trên mảnh đất để kinh doanh hưởng tuổi già lại không được cấp phép, buồn quá đăng rao bán lại không ai mua vì vướng quy hoạch đất hỗn hợp.
♦️ Kiến thức cuối : tất cả các loại quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, cơ sở hạ tầng đều phải có quy định để :
_Quản lý
_Cơ sở xác định pháp lý
_Khung giá và khung đóng thuế
_Dữ liệu
_ ........
👉 Kết luận : bạn chưa hiểu đọc lại hoặc cmt phía dưới để mấy a chuyên gia vào tư vấn nha.
Cám ơn các bạn đã chịu khó đọc bài đến đây. Mọi ý kiến xây dựng gạch đá xi măng cốt thép mình rất hoan hỉ nhận.
Cre: Phan Vi