新宇/xinyu

07/12/2024

花蓮縣府為推廣農遊體驗，舉辦「體驗活動金質獎競賽」，今年邁入第3年，社區、農會及休閒農業業者規畫的10條遊程，緊扣低碳、...

01/12/2024

我好喜歡這樣的描述，還有因為讀詩，所以我們也是詩人。

01/12/2024

https://youtu.be/12bQO8dFaRU?si=L4rrCDC5POiJ7DhF

醫師執照的取得理當是十分嚴謹的，有一道一道的關卡防線。權貴波波們究竟是如何在每一個環節中，利用漏洞和特別條款，成功鑽出一條「合法後門」，來獲取台灣門檻極高的醫牙執照？本片將從法律及政策層面，完整的說明...

20/11/2024

20/11/2024

20/11/2024

杜拜的「飛天計程車」計畫將於 2026 年上線，想嘗試看看科技電影裡的場景在真實世界發生嗎？以下是只有杜拜才能超越杜拜的一切細節。

02/11/2024

【今年決定好要去哪裡賞楓了嗎？】

最近晚上睡覺不用開冷氣，涼涼的秋天真的來了！除了賞楓秋季還有落羽松、山毛櫸可看，黃橙橙的秋天給人一種蕭瑟的浪漫。秋季出門親近大自然，不會大汗淋漓身心靈更容易平靜下來，走吧跟著小編來看全台必去賞楓景點、必看銀杏森林以及必走山毛櫸步道吧...《完整新聞報導在留言處》

02/11/2024

看不懂預售屋平面圖、家配圖「怎分辨迷你房」？專家1招判斷：兩類型房不適用

Yahoo奇摩房地產編輯部
2024年10月11日

【文／李寧】房價節節攀升，為了壓低總價，有些建商會採取減坪不減房的策略，推出迷你房型建案，以吸引買家青睞；然而，儘管低總價的二房、小三房頗受資金有限的首購族歡迎，但預售屋往往只有平面圖與家配圖能參考，要怎麼分辨不會買到「迷你二房」、「迷你三房」？有專家表示，倘若在下訂前沒有確認好室內的各個空間，交屋時恐怕會大受打擊，甚至有房間還可能放不下標準單人床或雙人床，屆時一切為時已晚。

想要購買預售屋，卻沒有蓋好的房屋可以現場看，而樣品屋也並非真正完工的模樣，能參考的僅有「樓層平面圖」（簡稱平面圖）和「家具配置圖」（簡稱家配圖）。為了簡化圖面，平面圖和家配圖大多不會標示尺寸，如果想避免買到迷你房型建案，也就是與一般正常房型擁有同樣的房間數，但坪數卻小很多的物件，究竟該怎麼分辨？

想要分辨房型大小，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，「通常會以權狀坪數作為判斷標準。」

他說明，目前做成迷你房的物件，以「迷你二房」、「迷你三房」居多，假設公設比在30％至35％的前提下，那麼各類房型情況如下（以下皆為權狀坪）：

◆「二房」房型
「大二房」：30坪以上（含不含30坪視公設比高低與規劃而定）

「正常二房」：26～30坪

「小二房」：21～25坪

「迷你二房」：20坪以下

◆「三房」房型
「大三房」：51坪以上

「正常三房」：40坪～50坪

「小三房」：32坪～39坪

「迷你三房」：31坪以下

不過，何世昌也提醒，上述只是概抓的坪數，「但個案的差異通常不會太大。」假若公設比是2字頭，那麼以上各類房型就不太適用；另外，「捷運共構宅」也不適用以上標準，因為「共構宅」的室內實坪會更少。

對平面圖、家配圖沒概念怎麼辦？
如果是沒買房經驗的首購族，對於空間較沒概念，或者不會看平面圖、家配圖的人，何世昌建議，「要先知道權狀坪對應的房型。」

他舉例，假如是迷你房，要先有「室內各個空間都會很小」的心理準備，可能放不下標準單人床或雙人床（視個案規劃而定）、櫃體隔間或輕隔間等，看屋時才不會輕易上當，到了交屋時才不會大受打擊。

購買「迷你房」要留意3點
針對迷你房型屋，《住展》提醒應留意實際居住與未來轉手等問題，以免不慎誤踩地雷，以下3點可做為參考。

1.實際空間與「平面圖差很多」

《住展》指出，買到迷你房型建案的民眾，常常在交屋後才驚覺實際狀況與平面圖有明顯差異；然而，這並不代表平面圖造假，而是平面圖若未標示尺寸，民眾容易被平面圖誤導，誤以為每個空間都有，且都「如想像中那麼大」，直到交屋才驚覺一切是那麼小。

2.房貸成數較低

若真預算有限，第一間首購得買總價較低的迷你房，《住展》提醒有銀行貸款的問題。

有些「迷你房型」建案號稱是兩房，但在銀行眼中不過是「1+1」房，甚至只能算是一間套房，只不過硬切成超小的兩房罷了，因此銀行可能只願意給予較低的房貸成數。

3.轉手性不佳

《住展》指出，若只單看平面圖，「迷你房型」看似一切都相當正常，但若真看到實品恐怕又是另一回事，也因此，迷你房幾乎大多以預售模式銷售，因為到了成屋時，「有了實品便一翻兩瞪眼，這類產品就很難賣了。」

《住展》建議，若非得買「迷你房型」的建案，最好的辦法就是挑選在精華地段，或是鄰近捷運站點等區域，最起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點，房屋的保值性與轉手性也較好。

02/11/2024

兄妹賣共同持有房「稅率為何不同？」可用優惠稅率10%？專家揭計算關鍵

Yahoo奇摩房地產編輯部
2024年10月8日

【文／李寧】土地、房屋共同持有時可以出售嗎？每位共有人出售的稅率是否會相同？

一對兄妹日前出售繼承的共同持分自用住宅房地，兩人適用自用住宅用地稅率的面積竟不相同，妹妹適用的優惠稅率硬是高出哥哥40平方公尺，這是為什麼呢？有專家出面解釋，原來關鍵是出在「土地持分比例不相同」。

王老先生過世後，由王姓兄妹共同繼承且持分自用住宅房地，不久前他們出售繼承的共同持分自用住宅房地，新竹市稅務局審理時發現，王大哥的土地持分比例為1／2，而房屋持分比例為1／3；依照規定，土地增值稅適用自用住宅用地稅率面積，但最關鍵的是，「得按房屋所有權持分比例計算」，因此只有部分面積可按自用住宅用地優惠稅率10％計算。

稅務局說明，土地所有權人出售的土地，依照《土地稅法》規定，申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，如該房屋所有權屬本人或其配偶、直系親屬與他人共有時，其適用自用住宅用地稅率之面積，應按房屋所有權持分比例計算。

所謂的自用住宅用地，指的是土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，還需注意土地上之建物所有權人須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

台南市稅務局也曾說明，如果地上房屋為樓房時，而土地為1人所有或持分共有，則土地增值稅可按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用特別稅率或一般稅率計課。

持分比例不同
適用優惠稅的面積也不同
以上述王家兄妹為例，新竹市稅務局說明，王大哥與王小妹共同持有房屋1棟及其坐落土地240平方公尺，房屋持分比例1／3及2／3，土地持分比例各為1／2。

因王大哥房屋與土地持分比例不相同，依規定應按房屋所有權持分比例1／3計算，即只有80平方公尺適用土地增值稅自用住宅用地優惠稅率10％，其餘40平方公尺按一般用地稅率課徵；至於王小妹房屋持分比例2／3，因此其持有的120平方公尺全部可適用自用住宅用地優惠稅率。

新竹市稅務局提醒，買賣自住房地時，除了注意設立戶籍相關規定，還要注意房屋與土地持分是否相當，以免權益受損。

02/11/2024

返還特留分遺產 免贈與稅
2024-10-23 00:38 經濟日報／記者 胡順惠／台北報導

遺產分配經常出現糾紛，實務上，國稅局常遇到，被繼承人生前透過預立遺囑，將財產留給單一子女，造成其他繼承人的法定特留分受到侵害，這時若請求將財產移轉返還，是否還要額外繳交贈與稅？高雄國稅局表示，該狀況非贈與稅課徵範圍。

財政部1978年8月8日就曾解釋，民法設置應繼分規定，是為解決繼承權發生糾紛時，用來確定繼承人應得的權益，如繼承人間自行協議分割遺產，則取得遺產多寡未予限制，就不會產生繼承人間相互贈與的問題。

國稅局指出，被繼承人生前預立遺囑，死後將財產全部遺贈給某一繼承人，導致其他繼承人法定特留分受侵害，依法請求由遺贈財產中扣減時，原取得全部遺產繼承人須返還財產給其他繼承人的部分，仍屬遺產分割範疇，並不屬於繼承人間相互贈與。

國稅局舉例，被繼承人老王有三名子女，配偶已過世多年，死亡時遺留4,500萬元財產，且在生前已預立遺囑，將全部財產都給長子一人，另外兩名女兒以特留分受侵害為由訴請扣減遺贈財產，經法院判決長子應將特留分部分返還其他繼承人。

國稅局指出，三名子女應繼分各三分之一，特留分則是應繼分的二分之一，也就是六分之一，兩名女兒請求自遺贈財產中扣減後，長子自遺贈財產中各交付4,500萬元的六分之一，也就是750萬元給兩位姊妹部分，均不課徵贈與稅。

國稅局表示，繼承人在繳清遺產稅後，持憑遺產稅繳清證明，辦理遺產繼承分割登記，不論繼承人間如何分割遺產，均不課徵贈與稅，但繼承後再無償移轉仍屬贈與，應依法課徵贈與稅。

30/10/2024

30/10/2024

一生會和多少人相遇？
沒有人算過。

有些人刻骨銘心，
有些人不願再回首，
有些人，緣分深卻無法走到最後。

認真看待每一段關係，
就算失去也沒有遺憾。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
《誰的內心不是五勞七傷？但我們依然晶光燦爛！——何如芸與姐妹們的悄悄話》

博客來購買連結：https://reurl.cc/vajvML
新加坡、馬來西亞：https://reurl.cc/aqKyAZ
香港：https://reurl.cc/gGV1QX

電子書購買連結
Google：https://reurl.cc/DjkQdQ
Kobo：https://reurl.cc/4re74V
Readmoo：https://reurl.cc/3XEljV
博客來：https://reurl.cc/OM38p9

#誰的內心不是五勞七傷但我們依然晶光燦爛 #何如芸與姐妹們的悄悄話

30/10/2024

#飯店精品宅

21/10/2024

21/10/2024

自然人持有住家用免稅房屋自2024年7月起全國限3戶
報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2024-10-12

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新竹縣政府稅務局說明，原本房屋現值在10萬元以下(新竹縣為11萬1,000元)作住家使用，即可免徵房屋稅，但因房屋稅差別稅率2.0新制已於2024年7月1日起實施，住家用免稅房屋以自然人持有全國3戶為限，個人持有超過3戶或法人所有將不再免稅。

該局進一步說明，個人持有住家用房屋現值如已低於前述價值，全國累計未達3戶，將由房屋當地主管稽徵機關逕予免徵房屋稅，無須申請；如持有符合前述免稅規定之住家用房屋超過3戶，應於2025年3月22日(適逢假日，展延至同年月24日)前申報擇定；未申報或逾期申報擇定者，將由稽徵機關按其2025年2月28日之房屋稅額由高至低排序，主動從優擇定。

該局提醒，依房屋稅條例第7條第3項規定，自然人持有符合免徵規定之住家用房屋於全國合計超過3戶時，應於每期房屋稅開徵40日以前，向當地主管稽徵機關申報擇定適用之房屋；逾期申報者，自申報之次期開始免徵。經核定後持有戶數未變更者，以後免再申報。

21/10/2024

國土計畫「這類土地」變更儘早申請
報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2024-10-14

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】申請非都市土地變更，請務必加快腳步！配合中央推動國土計畫所繪製的國土功能分區圖，即將於2025年4月30日公告實施，原本的《區域計畫法》也會同步退場，屆時辦理非都市土地變更編定的法令將不再適用，為確保申請人權益，避免越到後期申請案件塞車而導致審議機關作業不及的狀況，新北市地政局建議有需求的民眾，屬山坡地變更編定案件於2024年11月30日前提出申請，其餘案件於2025年1月30日前申請。

地政局指出，土地變更編定的程序繁雜，民眾必須先提出興辦事業計畫，獲主管機關的核准後，接續向地政局提出土地變更申請，地政局再針對申請案件進行跨機關會審、勘查、補正等作業，如果是涉及山坡地範圍，還必須完成水土保持工程並取得完工證明並召開專案小組會議審議。

地政局表示，一般申請土地變更案件的作業時間，不包含補正及排定召開跨局處專案小組會議時間，大約需要60個工作天，預期越接近國土計畫上路的時間，申請案件可能出現大排長龍的狀況，民眾若是無法在國土計畫上路前完成變更，未來除必須依照《國土計畫法》規定重新提出申請外，萬一不符合新制規定，就無法再申請，為避免民眾投入資金完成了興辦事業計畫，卻因案件大塞車而不及完成土地變更造成損失，地政局參考內政部與各地方政府研議，提供辦理土地變更編定的建議申請期限供民眾評估參考，呼籲有意申請的民眾儘早提出。

此外，民眾若能提供1981年2月14日前土地上已存住宅建物，且是在實施建築管理前就已建造的合法住宅建物證明文件，可以申請將該土地更正編定為建築用地，考量案件審查及補正作業時間，建議最遲於2025年1月30日前提出申請，以免轉軌國土計畫新制後無法辦理。更正編定詳細應備文件與流程可至新北市政府地政局官網(https://www.land.ntpc.gov.tw/cp.aspx?n=8208)查詢。