17/07/2024
W “Gazecie Wyborczej” ukazał się artykuł dotyczący wydania decyzji środowiskowej dla firmy Zawrat Invest Sp. z o.o. dla budowy dwóch dziesięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych u zbiegu ulic Górczewskiej i Powstańców Śląskich, co - w naturalny sposób - wzbudziło wiele emocji i zdziwienie, ponieważ użytkownikiem wieczystym działek, których dotyczą ww. decyzje środowiskowe, jest Spółdzielnia. Rada Nadzorcza nie posiadała informacji na ten temat, dlatego również podnieśliśmy w tej sprawie alarm.
W związku z powyższym:
🔹 1. Informacje od Zarządu i Mecenasa.
Prezydium RN zwróciło się do Zarządu i kancelarii prawnej obsługującej SMG o ustalenie w trybie pilnym stanu faktycznego oraz weryfikację, czy inne podmioty podejmują działania dotyczące gruntów SMG pod kątem przeprowadzenia inwestycji.
🔹 2. Każdy może złożyć wnioski o warunki zabudowy:
Wniosek o warunki zabudowy może złożyć każdy zainteresowany (nawet osoba fizyczna), niezależnie od tego, czy jest właścicielem nieruchomości.
W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego, wniosek o warunki zabudowy stanowi niejako zamiennik planu i odpowiada na pytanie, w jaki sposób dany teren może zostać zagospodarowany. Spółki zainteresowane inwestycjami często składają wnioski o warunki zabudowy, żeby uzyskać informację o możliwym przeznaczeniu danego gruntu.
🔹 3. Weryfikacja informacji o wszczęciu postępowań i decyzjach ws. warunków zabudowy:
Zweryfikowaliśmy informacje w wykazach dotyczących wszczęcia postępowań o warunkach zabudowy oraz decyzji o warunkach zabudowy.
Sprawa dotyczy działek 5/79 oraz 5/98 z obrębu 6-11-10 (zrzuty ekranu poniżej).
Rozmawiałem w tej sprawie również z urzędnikami z Dzielnicy Bemowo oraz Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
🔹 4. Wnioski o warunki zabudowy dla zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Górczewska - odmowa i zawieszenie postępowań:
Z danych Urzędu Dzielnicy wynika, że Zawrat Invest Sp. z o.o. w 2022 roku złożyła wniosek o warunki zabudowy dla jednej z dwóch działek u zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Górczewskiej i dostała odmowę. Według stanu na 13 czerwca 2024 r. w Urzędzie Dzielnicy nie został złożony kolejny wniosek.
Firmy często składają wiele wniosków w tym samym czasie, żeby sprawdzić różne koncepcje. Tak było i tym razem.
Z kolei zgodnie z informacjami uzyskanymi w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy spółka złożyła cztery wnioski w 2023 roku. Pierwsze postępowanie zostało umorzone, a trzy kolejne zawieszone.
Spółdzielnia może wnosić uwagi i zastrzeżenia, a w przypadku wydania decyzji może się od niej odwołać. Natomiast warto zwrócić uwagę na fakt, że wniosek o warunki zabudowy to nie to samo, co wniosek o pozwolenie na budowę.
🔹 5. Powód zawieszenia postępowań:
Z ustnych informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta, dowiedziałem się, że powodem zawieszenia postępowań jest prawo lotnicze. Teren SMG znajduje się w strefie "nalotu" lotniska Chopina. Zmiana przepisów spowodowała, że w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego postępowania ws. wniosków o warunki zabudowy dla tego typu budynków są zawieszane. Sprawa do weryfikacji i potwierdzenia na piśmie.
🔹 6. Decyzje środowiskowe:
Podstawą do napisania artykułu w “Gazecie Wyborczej” była informacja o uzyskaniu przez spółkę decyzji środowiskowych od Biura Ochrony Środowiska Urzędu m.st. Warszawy.
Sprawdziliśmy tę informację na stronie Urzędu Miasta: 4 lipca 2024 roku otrzymała decyzje w tej sprawie dla działek 5/79 i 5/98. Wnioski zostały złożone 13 stycznia 2023 roku.
Zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, uzyskanie decyzji środowiskowej powinno poprzedzać ustalenie warunków zabudowy dla danej inwestycji (chociaż orzecznictwo pozwalało do tej pory uzupełniać wnioski w trakcie trwania postępowania; ostatnio mogło to ulec zmianie).
🔹 7. Weryfikacja dokumentów:
Jutro wraz z Panią Mecenas jesteśmy umówieni w Urzędzie m.st. Warszawy na wgląd do akt postępowań o warunki zabudowy.
🔹 8. Opinia prawna i informacje od Zarządu:
Czekamy na informacje od Zarządu i opinię kancelarii prawnej dot. dalszych działań.
🔹 9. Projekt Studium:
Przy okazji, warto wspomnieć o powiązanym temacie: we wrześniu 2023 r. Prezydium RN zwróciło Zarządowi uwagę na możliwość wnoszenia uwag do Studium dla Warszawy - poprosiliśmy o przekazanie informacji, czy Zarząd planuje zgłoszenie uwag do tego projektu uwag i czy dostrzega związane ze Studium zagrożenia. Wtedy otrzymaliśmy od Zarządu informację, że nie ma takiej potrzeby, ponieważ zdaniem Zarządu projekt Studium nie wprowadza zmian planistycznych na terenie SMG.
W lipcu 2023 roku Sejm przyjął i Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskutek której Miasto będzie opracowywało Plan Ogólny dla Warszawy - musimy tutaj trzymać rękę pulsie i zadbać o interesy Członkiń i Członków SMG.
🌳 Podsumowując:
Wniosek o warunki zabudowy nie jest tym samym co wniosek o pozwolenie na budowę. To wstępny etap, służący do określenia przeznaczenia gruntu. Może go złożyć każdy. Zawrat Invest Sp. z o.o. złożyła w zeszłym roku cztery taki wnioski, z czego jedno postępowanie zostało umorzone, a trzy zostały zawieszone.
Uważamy jednak, że trzeba trzymać rękę na pulsie i zapoznać się z pełną dokumentacją. Musimy nie tylko posiadać kompletne informacje na ten temat, jak i zweryfikować sytuację dotyczącą wszystkich gruntów SMG, jak i przeciwdziałać tego typu ryzykom oraz posiadać model działania, który zabezpieczy nas na przyszłość.
Zainteresowanie gruntami, których SMG jest użytkownikiem wieczystym, przez inne podmioty to również dobra okazja do dyskusji na temat strategii SMG w tym zakresie.
Na koniec, w imieniu Prezydium RN, chciałbym również podziękować za wsparcie merytoryczne i zaangażowanie dwóch innych członków Rady, Pawła Wójcika i Piotra Burzyńskiego.
Sprawa jest bardzo ważna, dlatego Prezydium RN zwoła w tej sprawie nadzwyczajne posiedzenie Rady Nadzorczej SMG, które odbędzie się w uzgodnionym z Zarządem terminie 25 lipca 2024 roku.
Będziemy Państwa informować na bieżąco! 💪
W imieniu Prezydium RN,
Maciej Łapski
