25/11/2024
TOPIC: BUMIBILI/BUMILI NG NAPAKAMURANG SUBDIVIDED LOT
(MULA SA MGA COLORUM DEVELOPER AT PROPERTY OWNER) 🤦
Maraming dapat isaalang-alang na nakakaligtaan ng mga Prospect Buyer kadalasan OFWs o mga tao na nakaipon ng pera para makapundar ng sarili nilang lupa sa pag-bili ng SUBDIVIDED LOT PROJECT. Sa kadahilanang ito, nadadagit sila ng mga [Legit kuno na] Developer o Property Owner na mapagsamantala sa kahinaang ito ng mga prospect buyer.
Ang ilan sa mga pang-akit ng mga Subdivided lots project:
1. Minimum cuts of 100-200-300 sq.m.
2. Mababang presyo per sq.m.
3. Hulugang lupa na payable up to 2-3-5 years
4. Wala o Zero (0) Down payment
5. Straight Monthly
6. No Interest
7. No hidden charges
8. Free survey
Makita o marinig palang ito ng mga prostect buyers (lalo na mga OFW), maaakit na silang bumili kaagad ng lote kahit na:
1. Hindi na sila mag background check kung sino nga ba ang Developer or May-ari ng lupa. Kadalasan mga Agents na wala manlang basic training ang nagmamarket, yung iba may basic training man (alam na bawal, pero sa kadahilanang madaling kumita ng pera sa pag-aahente) pinapatos parin kahit na nakakapanlamang na ng kapwa.
2. May mga permits na ba ang mga ito, tandaan na ang business permit ng isang kumpanya [Developer] ay iba dapat kaysa sa permits ng specific subdivided lot project nila, dapat may solo permits ang bawat subdivided lot projects nila.
3. Titulado ba ang lupa (usually Mother Title) o kaya Tax Declaration (OHA) lamang ba ito? Magkakaiba ang proseso ng pagpapatitulo ng mga klase ng lupang ito.
4. Buhay pa ba ang nakapangalan sa Titulo o TD or Patay na at mga anak nalang ang nagbibenta?
5. Sino nga ba talaga ang may ari ng lote? Kasi ang nagbibenta kadalasan ay Developer through agents nila pero nakapangalan parin pala ito sa Original Owner. Kadalasan kasi, ganito ang nangyayari, nagbabayad ang mga prospect buyers sa Developer, naka-internal agreement lang pala si Property Owner at Developer sa pamamagitan ng Deed of Sale nila o MOA o Contract Agreement pero hindi pa nililipat ni Developer ang ownership sa pangalan nito, bagkus pangalan parin pala ni Original Owner. Kaya, ang tatanggap ng pera si Developer, pero ang piperma naman ng Conditional Sale o Deed of sale ni Buyer ay si Property Owner. Dito sa parte na ito usually nagkakagulo. Paano kapag umayaw si Property Owner kasi hindi naghuhulog si Developer sa Internal Agreement nila at hindi tinatapos ang full payment ng Lupa ni Developer na pagaari pa ni Property Owner? Ang maiipit ay itong mga Buyer kasi ititigil ni Property Owner ang pag-kilala sa mga nakabili na ng lupa na pagmamay-ari pa nya. Paano ngaun mababawi ng mga nakabili ang pera nila? Hahantong pa ang iba sa iyakan, stress, depression, kasuhan 🤦
6. Paano kapag, maayos naman ang lahat sa bentahan, pero ang problema, ang balandra lang ng Developer ay bentahan lang ng Lupa at sukat, yan lang obligasyon nila. Paano ang transfer ng ownership ng nabiling lupa?
Wala naman kasi idea o alam ang mga OFW o prospect buyer na mahirap pala ang mag-transfer ng ownership o magkaroon din ng sariling titulo, hindi naman na din kasi ito naipaliliwanag ng Developer kasi alam ng mga yan na mahirap at mahal talaga ang magpa-proseso ng pagpapatitulo. Kaya nga pursigido silang" LUPA LANG ANG BENTAHAN."
Magugulat nalang ang mga Buyer o Nakabili na useless pala ang Sketch Plan na (FREE SURVEY) na usapan nila ng Developer, hindi pala ito mapapakinabangan sa pag-aayos ng kanilang titulo. Ito ang pinaka-unang malaking problema nila, napaka-mahal ng pagpapa sukat ulit kasama na ang APPROVE SURVEY PLAN.
Pangalawa, REQUIREMENTS sa pagpapa-transfer o pagpapatitulo, hindi din alam ng mga Nakabili na hindi sasapat ang DEED OF ABSOLUTE SALE lang na hawak ng Nakabili para makapagpatitulo, napakadaming Requirements, magkakaiba pa ito kapagka-buhay pa mga nakapangalan sa titulo o Patay na ang original owner. Hindi pwede na ang Developer ang pipirma ng DOAS kung hindi naman siya ang nakapangalan sa TITULO. Hindi porke’t siya ang unang nakabili ng MOTHER TITLE o sasabihin niya na siya na [daw] ang pwede magperma sa DOAS, dapat yung makikitang nakapangalan sa titulo ang magpirma ng DOAS o mga anak nito [LAHAT NG ANAK] ang magpirma ng EJS with DOAS.
7. Hindi na inaalala ang mga dapat MAKITA [hindi yung idadahilan on process o under process pa] na mga Permits tulad ng: Barangay Permit/Clearance, Sangguniang Bayan Resolution, Municipal/City Permit, Zoning permit, Reclassification; DAR Clearance; DHSUD License to Sell. Nararapat lamang na maipakita muna ito ng Developer o Agent ng Developer na nagbibenta ng lote hindi yung sasabihin sa Prospect Buyer na nilalakad palang, Pre-selling period palang "DAW" hanggang sa 5-years na nasa Pre-selling parin kasi walang permits. Kung wala silang maipakitang mga ganito, bakit kapa bibili? Hindi naman pwede yung lakasan lang ng loob na sasabihin mo sa sarili mo na “HINDI NAMAN SIGURO NILA AKO LOLOKOHIN” tapos kapagka may nababalitaan kanang katulad mo na nagtiwala pero umiiyak na ngaun, syempre iyak kanarin kagaya nila. 😵💫
Meron din mga taong nakabili na ng subdivided lot:
Dahil sa nakabili na sila ng napaka-murang lote sa napakadaling paraan, kasi syempre mag-aabot kalang ng down payment o kaya mag straight monthly payment kana may lote kana kaya itinatak na nila sa isip nila na; kasi mura at madali, dapat lahat ng gagawin hanggang sa magkaroon ng sariling titulo e dapat MURA NA RIN AT MADALI. Dito sila nagkakamali: 🙅
1. Pagka-kasurvey palang ng Approve plan kung sa DENR R1 La Union aabutin ng 6months to 10months [yung ibang naloko na mahigit 2 years to 5 years na wala parin approve plan];
2. Requirements: kasi ang alam ng karamihan Deed of Sale lang sapat na, kaya yun lang hawak nila. Hindi nila alam na kakailanganin pa ng: IDs with signature ng Original Owner, CTC of Title and CTC of Tax Dec., Tax Receipt, Tax Mapping, Certificate of No Improvement, other Legal Documents gaya ng Affidavit of No Improvement, Non-Tenancy;
3. BIR Rate ng Capital Gains Tax and Documentary Stamp Tax: si Nakabili na ang magbabayad nito, at makikipagtalo siya dito sa BIR kasi nga naman ang Mother Title ay Agricultural ang Classification kaya dapat Agri din ang rate ng ZONAL VALUATION sa lote nya; pero HINDI, dahil sa 100-200-300sq.m. lang ang mga cuts ng lote sa subdivided project na nabili nya, ang Classification dapat ng property nya ay Residential Regular na mas di hamak na mas mataas kesa Agricultural Classification.
4. Matatandaan na sa number 3. Residential ang pinangbayad nya sa BIR CGT and DST pero iri-require siya na kumuha pa ng DAR CLEARANCE kasi hind papayagan ng Registry of Deeds na makapagpatitulo sya dahil ang buong MOTHER TITLE ay Classified as AGRICULTURAL.
5. Kapagka-sakaling naayos nya lahat ito. Ito na ang malaking problema, hahanapan yan ng ROD ng LTS para sa subdivision project, which is wala sya maibibigay kasi 5years na under process parin daw sabi ni Developer.
6. Hahanapan din sya ng mga kasabayan niya na nasa loob ng subdivided project kasi 20cuts[example] ang nasa loob ng lote kaya 20cuts din ang naipa-approve survey plan. Hindi sinabi sakanya [ng Developer] na dapat yung 20cuts na ito ay sabay-sabay lahat magpapatitulo, at hindi pwede na solo o mag-isa niya lang magpapatitulo.
7. Iba pa ulit ang proseso kapagka Tax Declaration lang ang property at wala pang titulo.
