東京子談東京不動產～東京子的東京生活

20/10/2024

【不動產的買賣價格怎麼決定？】透過近期實例分享經驗

東京子今年夏末秋初緊鑼密鼓連續主講了三場有關東京不動產的講座。
雖然主題都是繞著東京不動產，
但不動產的範圍實在是太廣了，
大概連續開講個20堂課都可以內容不重複。

其實就算內容稍有重複，
很多知識第一次聽跟第二次聽，
沒經驗前跟有經驗後聽感受會是不同的。

一堂課只要聽到一句有用的話，
只要認識一個朋友，
就可以受用終身。

在第三堂「我該在日本買房嗎？」講座上，
東京子跟大家分享「投報率」的概念。
表面投報率的算法是
房租乘以12個月除以買賣價x100%,

所有的房價大多數時都是用市場的投報率來反推出來決定的。

影響房租的因素有很多。
周遭的類似的築年數、坪數、建築物構造、建商、大樓管理公司、到車站距離、周邊的環境、生活機能等都會影響房租設定。
甚至一年裡面租屋旺季跟非租屋旺季，
即便是同一間房源房租設定也會有所不同。

同棟裡的不同樓層也會因其
專有面積（日本是實坪制）、朝向、樓層、前面景觀、設備新舊而不一樣。

因為房租會左右該房源的資產價值，
所以通常在設定房租時是算到很精細的，
每個月多個1000日幣少個1000日幣，
到時反推回去賣價的變動幅度就不少。

今年以後，
東京子物業管理的房源房租設定破當地紀錄的不斷。

最近又有個跌破同行眼鏡的案例跟大家分享。

該房源的基本資料如下：
構造：SRC（鋼筋水泥造）10層樓高建築
面積：壁芯57.74平米（17.47坪）實坪，不含公設陽台
屋齡：昭和48年（1973年）築（今年51歲）
樓層：8樓
主要採光面：西向
前面道路：東面，公道（國道357號、環狀6號線）

我常常說不動產投資不能只看單一條件來評估。
這棟正好是個活生生的好例子。

光聽到屋齡可能就讓很多外國人倒退三步。
是的，沒錯，這棟樓是1973年的，舊耐震。

同棟其他房源在設定房租時多有自知之明，
到目前為止的房租大約是落在¥120,000~¥135,000(含管理費)。
格局大都是2LDK（2房1廳），
設備就是充滿昭和感的，
頂多壁紙重貼，
加裝一下免治馬桶之類的（剛蓋好的那個年代還沒有免治馬桶）
至少看起來是有清潔感的。

正好同棟的505號房同一時期在市場上招租。
我們就來看一下505號房的例子。

【505號房基本資料】
面積:59.83㎡（18.098坪）
朝向：西（這棟樓全部房間朝向都是朝西）
房租：¥120,000
管理費：¥14,000
合計:¥134,000
每坪的房租是：
134000÷18.098=¥7404/坪

1973年，51歲的屋齡，2LDK的格局，這個設備，房租設定在1坪¥7,400左右。
老實說是中規中矩四平八穩，
很符合市場需求，
沒有過低也沒有過高，
是可以租得出去的行情。

東京子管理的是位於同棟8樓的房源。

經過了縝密的評估，
除了樓層不同外，
最大的不同是房間的設備。

房間全部打掉，花了大約4個月左右的時間，徹底地裝修。
所謂「徹底地」意思是房間內的配管、地板、隔間、廚房、浴室，全部都是用2024年最新樣式的，裝修費百萬單位的意思。

例如浴室是Toto的不說，24小時換氣+浴室烘乾機，現代必備！！
浴缸的還必須是可以自動加溫可以維持泡澡水溫度的，
才不會冬天洗澡越洗水越冷。

例如廚房設備，
一家人住的話3口瓦斯付烤爐才夠吧，
廚房周邊多設了很多插頭以滿足現代人用很多廚房小家電的需求，
以及良好的做菜時動線。

例如更衣、洗面、洗衣的空間，
利用死角做架子、
收納清潔用具、
可放洗衣粉或吊曬衣架（夾襪子、手帕、內衣褲etc）。

例如廁所，溫水免治馬桶是必備，
衛生紙上面是平台加設插頭，
讓有些人手機不離手也可以得到滿足。

房間配置方面：
主臥室跟客廳間用三扇拉門隔開，
這個門是可以收納到櫥子側邊的，
增加開放感。

天氣好時打開拉門，
遠處風景盡收眼底。
冬天時甚至可以看到富士山（這點是大賣點，所以我把它加入招募圖裡）。

因鄰近大動脈公道，
老實說會有些車水馬龍的交通噪音，
所以特意加設了雙重氣密窗，
不僅有隔音效果，
還可以調整溫度冬暖夏涼、
節省能源。
這個是別間房間沒有的設備。

依東京子看這麼多房源的眼力，
我認為以這個設備而言，
平均房租單價應該是可以拉到一坪¥11,000…吧。

租賃部聽了我的意見後，
同事A：不太可能，這間房間距離池袋站要徒步14分耶，1坪11,000的房租，算一算房租也將近20萬日幣，要是我，20萬日幣的話，我一定去選屋齡更年輕的住。

同事B：樓下5樓，差不多坪數房租也才13萬，妳覺得妳是客人，妳不會比價嗎？

同事C：我從來沒聽過屋齡50歲以上的房租還可以拉到一坪¥11,000的，況且現在是淡季，我覺得房租頂多15萬吧，15萬也高出別人1萬5，可以滿足了。

東京子的想法是：
(1)這區確實距離池袋站走路超過10分，但是市場上超過50平米的2LDK的Family type房源不多，有其稀少性在。

(2)樓下就是一間平價大超市，下雨天時電梯下到1樓不用淋到雨就可以買到菜、不想做飯，也有很多冷凍包可以打發，臨時想喝個冷的熱的，樓下超市即我家大冰箱的概念。

(3)往左走2分鐘就有無印良品旗艦店跟另一間更大的超市，往右又有一間超市，超市這麼多表示這附近生活機能好，容易吸引家庭客人居住，再往前走有唐吉柯德，超商也好幾間也有郵局跟藥妝店，生活機能超級好。

(4)騎腳踏車10分鐘內就可以到得了大山、另一處買生活用品的寶地、生活物價比起池袋也相對便宜。
過個馬路對面就是小學，小孩上下學接送方便。
住在這裡利用有樂町線的要町站就可以接池袋，
然後轉到各條線，
公車班次也很多，
不見得真的要住在池袋站徒步5分鐘內。
（池袋5分鐘內這個坪數這個設備房租30萬就跑不掉了啦）
騎腳踏車5分鐘就可到大站，
地點算是可以接受。

這個等級的設備，這個地點，我認為房租20萬應該是可以吸引到有小孩的家庭來住的。

更何況，冬天還可以看到富士山耶！！
（同事A、B、C一副：「所以呢？那又怎麼樣？」的表情）

經過多次討論，
最後終於達成協議。

先以我的建議房租上架看看試水溫，
再看市場反應來判斷。
反正現在是招租淡季，
明年1～3月旺季租不出去的話，
再來調整吧。

於是9月8號20萬房租上架。
沒想到還不到一個月的10月4號就來了組申請。

是一家三口。
附近買東西很方便，小孩上學也方便，整體房間動線設計不錯，窗外風景也很寬廣舒暢。
可以的話10天後就想帶著小孩住進來。

正是我預測的客層！！

證明東京子推測沒有走眼！

我查了一下這棟的最近成交的買賣資料，
同層不同房，面積稍微大一點，65.49平米（19.81坪）成交價是大約140萬日幣/坪。

以此推算
這間17.47坪，賣價大約落在2500萬日幣。
以2500萬日幣，房租20萬來推算的話表面投報率大約在9.6%。
以未重新裝潢的房租13萬4千來推算的話表面投報率大約是6.43%。

9.6%是下本錢花了全面裝潢費換來的
6.43%是現狀維持的表面投報率。

如果這間是以6%的投報率來反推賣價的話，
賣價會是4千萬日幣。

不過買賣的話又是另一個遊戲規則，
我推測這個屋齡即便這個設備能賣到3千萬日幣就很厲害了。

那麼，假設賣價是3千萬日幣，
房租維持在20萬日幣/月
20萬x12個月/3000萬=8%
還是有8%的表面投報率。

8%的Owner Change的物件，
大家覺得賣得掉嗎？
（或說如果是自己，會想買嗎？）

以上就是東京子常說的房租決定賣價的實際案例分享。

供各位投資時參考。

不動產投資知識重要、實戰經驗也重要。
大膽假設小心求證靈活的方向修正也很重要。
這次的實例分享算式不難，
但數字方面
腦袋可能要稍微轉一下。

建議至少看過3遍之類的就可以更加理解了。

至於是不是要花裝修成本來提高投報率，
這個每位投資家的理念不同，
沒有絕對好或絕對不好。
要看個案判斷。

啊，對了，
大家一定很吃驚，
東京怎麼還有投報率8%、9%的房源啊？

有馬上注意到這點的，
恭喜您，
您的不動產敏銳度相當夠。

這間房源的土地種類是「地上權」，
而非所有權，
所以每個月除了管理費、修繕費之外，
還有一筆固定支出叫做「地代」（是給土地所有者的）。

地上權，那是什麼呀？
第一次聽到。
跟借地權不一樣嗎？

有關土地的權利種類，
會有什麼樣的厲害關係，
好處為何缺點為何？
這個可能就要另外一堂課來說明了。

沒錯！
東京子最近跟好友明淳成立了東京共學會，
今後打算不定期舉辦跟「東京不動產」主題有關的講座，
跟大家分享東京子的不動產投資經驗以及理念。
（我喜歡大家一起成長）

歡迎加入【在日東京揪團愛學習同好會】
今後會有更多的共學在日東京揪團愛學習同好会om/groups/sharesintokyo

今天的這篇其實超適合用講座的方式來解說的，
只看文字可能會看到眼花…^^

有興趣聽實際講座分享的，
請於留言處敲碗^^

◆最後，小小工商宣傳（給耐心看完文章的人的ご褒美=獎勵=福利）
東京子打算成立一個LINE社群，
邀請已經是「日本不動產房東」以及「想成為日本不動產房東」的朋友加入。
東京子會在上面不定期釋放房源物件。
「日本不動產房東」的定義是
（1）已經擁有自住房
（2）擁有投資房源
「想成為日本不動產房東」的定義是
→非常渴望在不遠的將來成為房東的預備軍
日本不動產的定義是
→房源地點在日本（不限東京）
成員只限投資家，仲介業者請勿加入！
東京子會請要申請的朋友回答幾個問題後給您入會密碼。
オープンチャット「東京子談東京不動產」
（這裡比臉書更新頻繁）
https://x.gd/NGh3a

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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
https://kyokoshouse.com/
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
https://eikou-house.com/
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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★東京子日租月租房（Kyoko's House）房間介紹
東京子在板橋區、練馬區有Airbn東 京子.facebook.com/tokyodorm
【東京子民宿系列目前有的房源」
（Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站）　
(6)板橋區 東武東上線大山車站走路2分 大山101號房 到池袋3站5分提供 雙人床 面積25㎡房間內免費光纖上網（無流量限制）
(開放六個月前預約)
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9006622
(7) 大山102號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9676636
(9) 大山201號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/13723999
(10) 202號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537
大山商店街影片介紹
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/
月租套房
（11）練馬區練馬站走路6分，單人床、面積14平米 、１K
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/
(12)豐島區下板橋站走路6分，單人床，面積22.6㎡、1R
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/2215077988835218/
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）https://kyokoshouse.com/
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【延續閱讀】
到目前的柳暗花明案件其一
★東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928
柳暗花明案件其二
東京找房記～外國留學生東京租房步步難！？
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日本找房網站
https://suumo.jp/kanto/
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☆過去找房相關文
【有關東京一般租房初期費用】（做好房租乘以6個月的心理準備吧）
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2008962352733094
【東京租屋〜外國人不知道的潛規則】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2002418336720829
【東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928
【東京找房記受難記系列】
https://bit.ly/3Sr8HCy
【東京不動產之豬羊變色篇〜一次將再建築不可的物件點石成金的故事】
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/permalink/1436727683336923/
【不動產買賣以退為進的美學】～殺價真的是賺到嗎？多給後的三贏局面。
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/permalink/1450659051943786/
【讚美的力量】豬被稱讚後也會爬上樹～～
https://bit.ly/3SmpzKC
【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路10分新築物件釋出新房源（共3戶）寫在重建之前
https://bit.ly/3E2yUTC
【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路約9分新築物件釋出新房源（共3戶）
不藏私地分享我在日本蓋房子的心得重點！
https://bit.ly/3SsmTuZ
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補充文
日本房市職場投資參考網站
https://www.kenbiya.com
https://www.rakumachi.jp
東京不動產過去的相關文
（1）參加日本國家資格考
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1756678907961441
（2）我與東京不動產的緣
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1767125946916737
（3）2017年日本不動產經紀人放榜了！！
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770585976570734
【我也可以成為東京包租婆嗎？】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770616379901027
【十年歲月的力量】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1907339809562016
【與東京不動產的緣起】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1910069069289090
【N年前初接觸東京不動產時的回憶+最近新嘗試的一個八竿子打不到一起的分野】
https://bit.ly/3E160mS
#東京子的東京生活
#東京子推薦不動產
#東京子帶看房

02/10/2024

【共學會5場講座歡迎參加！】
小時候國文唸到「光陰似箭歲月如梭」，不太能深刻體會到句子的意思。

現在覺得一天一天過得好快，
時序一晃眼進入10月。

2024年10月
日本新總理上任，
結果股市用Black Monday來歡迎他，
股民的心跟隨暴跌的股市涼了一下。

10月後氣溫下降了好幾度，
雖然白天烈日當空時還是很熱，
但至少可以不需要24小時開著冷氣了，
史上超級大爆熱的2024年夏天終於！終於要結束了。

不過，
東京子爆棚的學習欲這個10月才剛要揭開序幕！！！

從10月開始到12月目前已經安排好5場精彩的專家講座。
內容有東京不動產、簽證疑難雜症、經營簽證跟稅務、旅日高階職場求生指南、以及AI技巧學習、
每場都是邀請該領域專家講師來不藏私地分享知識。
我自己每場都非常想聽。

參加學習會不僅可以學習到有用的知識，
聽到一個訣竅可以少繞很多冤枉路。

活到老學到老，
學習真美好，
期待共學會上大家的提問跟會後實際的交流。

10月4號（五），對的就是明天，
歡迎愛學習的朋友來參加哦。
還有一點名額。
5場講座的詳情請看填表單↓↓↓
https://forms.gle/rSxeTguv4UsRasCu8
可以同時報複數場哦。
歡迎呼朋引伴來參加，
期待在會場跟大家相見！

06/09/2024

【是不是應該跳出舒適圈做一點有趣的事！？】對了，來舉辦交流會如何？東京子成立新社團
#在日東京揪團愛學習同好會

今年上半年有機會受邀去參加一個「台灣人房東+房東後備軍之友會」（會名我擅自取的）的聚會。
【第一次當房東就上手～我要怎麼買到我在日本的第一個不動產投資物件！？】
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/849793273832105

疫情後第一場實體交流會，
人與人的實際接觸的熱情溫度比剛煮好的水餃還要高。
雖然無法與來參加聚會的每位朋友都做交談，
奇妙的是波長差不多的人馬上就互相吸引，
會上認識了很多從事不同行業的有趣的台灣同胞。

之後有幾回以「不動產」為主題的小聚會，
比方說實際去參加某位台灣房東的物件，
彼此交換可以貸款的金融機構名單，
分享物業管理時碰到的一些怪咖房客的趣事，
如何從一個上班族變成專業房東的心路歷程etc。

才發現原來不動產投資的路上不孤單，
憑藉一己之聰明才智人脈借力打力增大自己資產的年輕在日台灣人還不少。

身邊有了磁場氣場強大擁有專業知識的朋友，
感覺自己也變得窗明几淨，
隨時可以用滿滿的愛繼續發電。

惦惦吃三碗公飯默默增加自己的資產也是不錯，
但不動產投資有了「仲間」（同好+伙伴）更能減少繞冤枉路的時間跟精力。

再說，用母語（中文+台語）談論不動產也太有趣了吧，
跟功力差不多的不動產同好討論不動產原來可以從咖啡廳開店坐到關店地滔滔不絕，
每次都是知識收穫滿滿（怎麼會有這麼多共同話題，好恐怖），
完全是酒逢知己千杯少的境界。

這件事讓我頓悟到原來認識有專業知識的新朋友這麼有趣。

這也讓我產生想藉由實體課來跟大家分享這幾年不動產投資的想法。
所以就有了今年8/23，9/7的實體課的誕生。

【工商時間：不動產與公司稅務專家講座～東京子實體課開講】
第一回 8/23（五）「買不動產就可以拿到經營管理簽證嗎？」
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/901121742032591

結果這次的實體課更加讓東京子燃起想要做「有趣的事」（楽しいことをやろう）的慾望。

怎麼說呢？

比方說，擅長個人以及社群行銷以及內容行銷的「子衿商學院」創辦人明淳
明淳說，網站
https://gretatsai.com/
2015年開始經營個人品牌，用文字也用語音來啟發他人。
提供各式職場技能的線上課程，讓學員可以不受時間跟空間的限制而隨時提升自我能力與價值。
透過這項專長，可以人在日本飽賺台幣，訂正，不需要每天去打卡上班還可以造福人群造福自己，日行好幾善，
聽起來很夢幻（其實是要有很強的自制力跟計畫性的）。

我覺得她簡直是社群最新動態的觀察者。
現在社群在流行什麼？有什麼樣的新知識，只要出題給她，她都可以大量吸收新知識後，分門別類整理成有系統的資訊分享出來。
比方說，現在最夯的AI、ChatGPT，如何活用來讓
怎麼樣利用Canva做美圖，簡單的步驟卻可以看起來很專業
怎麼樣可以在正職外用自己喜歡或擅長的事增加副業的收入
等等，
明淳可以分享的口袋知識太多了。
從我認識明淳的第一天開始，
我就一直在想如果明淳在東京講課，
我一定會是第一個報名的那個。

她本來就常常接受企業跟貿協的邀約回台做專題課程的。
一直覬覦她在東京的時間，
希望瓜分出來造福在日的朋友，
可以用中文在東京跟大家分享這些實用的知識。
這是多麼難得的機會呀。

所以就賴著她一起成立了一個【在日東京揪團愛學習同好会】社團。
主旨就是揪團一起學習提升自己（自分磨き）。
只要有有趣的技能、知識或經驗都可以來當我們的主講人開學習交流會。
https://www.facebook.com/groups/sharesintokyo
當然，當聽眾也很歡迎。

比方說
很擅長抓娃娃的，抓娃娃的眉角為何？（不好意思，暖男，這個主題實在是インパクト太強了，抓娃娃白痴的我非在日東京揪團愛學習同好会可以越跳薪水越高，求職找工作到底有什麼撇步啊！？在日本外國人會比較懼怕轉職，尤其是高度人才要被公司綁住、這是個迷思嗎？還是有破解的方法呢？
(訂正說法：正確說法“應該兩三年換一個 而且越換薪水越好 都是大手企業的正式社員等等”←真實發生的實例)

比方說
我是上班族，是怎麼來東京就職後申請到自住貸款買到在東京的窩的心路歷程之類的

這些主題都好有趣哦（←顯示非常想聽別人講他們的人生故事樣）

創辦的主旨就是即便是人在他鄉，還是團聚大家的力量，增進自己的知識自我成長，讓在日的生活透過學習更加充實。

也歡迎大家告訴我想學習的主題，東京子跟明淳都可以幫大家找講師哦^^

目前排好的兩場是
★2024年10月4日（五）19:00～～21:00
主題：我該在日本買房嗎？
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSefIQch4D1NAmJX8O79giMvRl-WsEGNl3rYdXfMYuc8uzWS6Q/viewform

★2024年10月11日（五）19:00～21:00
主題： 解鎖AI文案寫作秘笈
明淳可以分享的知識口袋太多，
用AI很輕鬆就把我們這個「揪團學習」社團的文文案寫好了（還寫得很漂亮）
善用AI可以幫讓工作事半功倍，
值得一聽
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSefIQch4D1NAmJX8O79giMvRl-WsEGNl3rYdXfMYuc8uzWS6Q/viewform

報名表是一起的。
歡迎兩場一起報名哦～

★2024年11月3日（日）13:00～17:00
主題：還沒定，看第一場跟第二場反應，或有沒有什麼request？
目前的構想是前半場小講座。後半場交流會。
交流會的意思（我的想像）就是認識來參加的其他人。
重點是做「有趣的事」
如果大家有什麼有趣的點子，歡迎提供給我們哦～～

最後，再次宣傳一下東京子跟明淳成立的新社團「在日東京揪團愛學習同好会」(Shares in Tokyo)
https://www.facebook.com/groups/sharesintokyo
快來按個讚，加入我們。
也歡迎小志工的加入哦！！
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東京子簡介
有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
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日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
https://kyokoshouse.com/
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
https://eikou-house.com/
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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【東京租屋〜外國人不知道的潛規則】
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（2）我與東京不動產的緣
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02/09/2024

【工商時間：東京子實體課第二場9/7(土)18:30~開講】
主題：沒有永住的外國人也可以辦住宅貸款嗎？

8月底的東京不平靜。
因為東京子的第一場實體課，
人稱粉絲見面會預計在港區的浜松町舉辦。

會前有各式的擔心，
例如強颱即將來襲，會不會造成交通癱瘓，
客人小貓兩三隻、冷冷清清
太久沒有說中文了，會不會其實已經忘記中文怎麼說一直吃螺絲、贅詞贅字，一直あの〜、ええと，讓人聽起來耳朵不舒服
內容太沈悶，大家都睡著了…
之類的。

結果「決戰的金曜日」這天平日的星期五晚上，
竟然有20幾位熱情的捧友來共襄盛舉（都是要來一窺東京子真面目的嗎！？咦？）

有見過面的網友帶著兄長一起來參與（該兄長還幫下半場主講者熱心回答與會者問題）
有第一次見面的網友特意來跟我相認的，
還有人帶「差し入れ」來的（ありがとう！），
也跟幾位好久沒見到的朋友重逢，
非常開心。

實體課跟線上課最大不同，就是溫度不同啊！

大家問的問題也很一針見血，
感受到現場氣氛的熱絡。

唯一遺憾的是50分的時間太短暫，
有點意猶未盡的感覺。

錯過第一場的朋友，
不要擔心，
東京子的第二場「粉絲實體見面會」，訂正，「東京不動產經驗分享會」還有名額，
這次的主題是在日工薪族必須關心的
主題是：沒有永住的外國人也可以辦住宅貸款嗎？

有永住就一定可以貸款嗎？
沒有永住就貸不了住宅貸款？
我現在的年收入可以貸到多少？
利率多少？
租房比較划算還是繳貸款比較划算
等等。

如果您心中有這種問題，
又不知道去問誰的話，
歡迎9月7號當天來問東京子。

其實聽完後心裡就會有一個概念了。

報名請到下列連結↓↓↓↓
不動產與公司稅務專家講座（第二場9/7，18:30～）
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfVNvrtsPRqibfDPN7Kyqa8noTKIRXrocmVFiY_-74zURUJUA/viewform

一節50分鐘的課，
其中只要有一句話或一個知識可以對自己的生涯規劃抑或資產形成有幫助，
便是受益無窮了。

生涯的資產形成是從有興趣以及搜集情報踏出第一步開始。
很期待第二場實體課也可以見到大家哦！
（快準備問題來問東京子）

對了，
東京子成立一個了LINE社群，
名字就是「東京子談東京不動產」
邀請已經是「日本不動產房東」以及「想成為日本不動產房東」的朋友加入。
東京子會在上面不定期釋放房源物件，
每天看眼力就會養出來。
「日本不動產房東」的定義是
（1）已經擁有自住房
（2）擁有投資房源
「想成為日本不動產房東」的定義是
→非常渴望在不遠的將來成為房東的預備軍
日本不動產的定義是
→房源地點在日本（不限東京）
成員只限投資家，仲介業者請勿加入！！！
東京子會請要申請入會的朋友做簡單的自我介紹，
希望可以結合更多的善意力量大家一起壯大！
オープンチャット「東京子談東京不動產」
https://x.gd/NGh3a

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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
https://kyokoshouse.com/
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
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客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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23/08/2024

「決戦は金曜日♪」（腦中跟著歌詞響起旋律的，恭喜你！認定為ドリカム鐵粉）

東京子在日本東京的第一場不動產實體知識分享會（有人稱之為粉絲見面會）就在今天（2024年8月23日星期五18:30～）。

最近東京每到傍晚就是雷陣雨。
氣溫仍然很高，
又是「華金」（Thank God it's Friday的日譯文＝泡沫經濟期的死語=從這句話就可以透露東京子在日本到底有多久了...），
到時候只有小貓兩三隻...
工作人員比參加者多...^^;

沒關係，我也會很開心見到來會場的大家的！

期待在會場跟大家的相見（最好準備很多問題來問倒我）。
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid026BjuyvQYuBQZPDFiB37qVEiXs87GZuAfiGgPwZTF3658rnTSaw6ZPfVd37cgihWvl

「決戦は金曜日」DREAMS COME TRUE

1992.9.12 Release11th Single8cm CDこの夜が　だんだん　待ち遠しくなるはりつめた気持ち　後押しするこの夜を　どんどん好きになってくる強大な力が生まれてるふくれた地下鉄が　核心へ乗り込む戦闘の準備は　ぬかりない退が.....

20/08/2024

東京的夏天會不會比較沒那麼熱！？
台灣的客人問。

東京的夏天也熱到爆，
都不知道以前沒有冷氣的學生時代到底是怎麼熬過來的。

今年夏天一進到房間，
第一個動作就是找空調遙控器打開冷氣。

東京不動產的市況跟氣溫一樣熱！
前陣子某黃道吉日天跟客人去銀行對保，
聽行員說光這天就有20幾組客人。

而這只是台系銀行裡其中一行。

這個買氣也太旺了吧！
果然日幣貶值的威力還是無限大。
好幾位客人異口同聲表示：
目前日幣來到史上新低，
不買好像對不起自己，
假設1塊美金對150日幣進場，
等1塊美金回到120時即便同樣價位賣掉，
都可以賺個至少30塊的匯差。
在賣掉為止的這段期間就穩穩地收房租。

此時不進場更待何時？

那個口氣之輕鬆，
買不動產聽起來好像是到巷口去買個青菜豆腐一樣。

這個不動產還是跨國、在語言不通、商業習慣不同的異國日本東京。

實在很佩服這些客人的遠見、行動力執行力以及勇氣。

也為能以幫客人順利找到意中的房源而開心。

每個成交的房源對我而言都是「一期一會」獨一無二的。
業者平台上的房源多如天上星星，
要萬中選一不僅要有獨特的眼光、
還要專業知識跟經驗做底氣。

在日本買賣不動產時有一項很重要的簽約手續，
叫做「重要事項說明」。
這個重要事項說明的動作根據業法規定，
是只有擁有「宅建士」國家資格的人才可以執行的。
沒有宅建士在場，
只有翻譯（口譯）說明解釋，
是觸犯業法的。

宅建士的職務就是確保不動產的從簽約、對保、交屋一整串流程順利，
秉著信義誠實的原則，
不可避重就輕隱瞞瑕疵，
買賣全程是在客人完全明白理解的狀況下的這個大前提下進行。

為什麼會說到這些呢？
因為客人表示：
在台灣（不知道其他中華圈地區是否也是如此）買賣不動產，
往往得先贏過跟房仲的心理戰。

房仲會有各式各樣的小動作，
比方說，同時開好幾個房間說有其他買家也在出價藉以提高買價，
或開個天價然後先殺個三成或下殺一半價錢之類的。
總之就是一上來就先殺殺殺，
不殺價對不起自己老祖宗。

交屋過程也很簡單，簽簽蓋蓋，一手交錢一手交貨，款項到了鑰匙移交就了事，也沒有那麼一大串囉哩八嗦的說明…

沒錯，通常我的重要事項說明短則2小時，最長5個小時都有，都講到口乾舌燥…^^;

不是我特別愛說話，
是客人不僅對即將要買的不動產有興趣，
也會對比方說大到目前東京不動產整體市況、如果租出去的話房租可以收到多少、物業管理的項目收費如何、收租後每個月怎麼匯款拿到房租、每年固定支付哪些費用，每個月固定支出的費用有哪些、日本的所得稅制如何、有報稅服務嗎？
如果事業規模大到一定程度是法人持有有利還是個人持有有利之類的，問的問題包羅萬象。

身為一個有問必答且喜歡精準地回答問題的人（=我的嚴重職業病）
一個問題接一個問題，環環相扣。
幾個小時下來後，
感覺大概每個客人都可以馬上搖身一變變為東京不動產專家馬上可以侃侃而談了。

通常東京子在進行重要事項說明時並非照本宣科，
契約書類上寫的文字唸一唸交差（沒有批判意思，大家有經驗過日本人的宅建士說明的就應該知道我在說什麼）
而是將實際發生的例子用淺顯易懂融會貫通的方式解釋到客人能理解
畢竟日本跟台灣（以及其他中華圈）的不動產買賣風俗習慣以及法令規定還是有很多不一樣的地方的。

東京子是混搭型跨領域房仲，
本身又是不動產投資家，
可以跟對東京不動產有興趣的客人分享的話題太多了。
常常是酒逢知己千杯少（酒換成咖啡跟茶）

最後，從沒有正式工商宣傳過，
但是有在追蹤東京子文章並且有耐心看到最後的臉友應該都有發現，
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因為太熱了，所以放張清涼照片（超市的啤酒群）消暑一下。
PS：絕非我愛喝啤酒哦。

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https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1907339809562016
【與東京不動產的緣起】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1910069069289090
【N年前初接觸東京不動產時的回憶+最近新嘗試的一個八竿子打不到一起的分野】
https://bit.ly/3E160mS
#東京子的東京生活
#東京子推薦不動產
#東京子帶看房

05/08/2024

【工商時間：不動產與公司稅務專家講座～東京子實體課開講】

在我一開始學習日語的時候，
第一個關卡就是動詞變化，什麼五段動詞、被動、使役…。
搞得一個頭兩個大。

每次去機場看到免稅店的販售小姐，
可以自由切換語言頻道，
一下中文、一下英文、一下日語，
我那時候好崇拜她們，
心裏暗暗發誓有一天我一定也要變成日文ペラペラ（順暢），
腦袋的語言可以自動切換頻道的人。

對日文初學者而言一開始的N1（我們那時候叫「日語能力一級測驗」←用詞馬上洩露年紀）就像是喜馬拉雅山一樣聳立在眼前，
那時候感覺自己應該永遠沒法登頂。

學了日文以後第一個立定的志向就是當日文即時口譯。
感覺好像當了即時口譯等同自己的日文能力受到肯定。

光陰似箭歲月如梭，
後來順利當上日⇔中、日⇔台口譯，
發現不是會說話就可以當專業口譯，
要當個稱職的口譯不是只有日文好，
還要有專業知識才可以應付地來，
正是台上一分鐘台下十年功。

我當了很多年要求高強精確度度中日口譯，
一直覺得口譯是我的天職。

直到有一天我得了嚴重流感，
一個禮拜燒聲說不出話來。

無法說話，
那不就等於是對一個以口譯謀生的人宣布死刑！？

全身無力的我躺在床上，
連起身燒個開水都不行。

人家說危機就是轉機，
我那時深深感受到口譯生涯的危機。

現在回頭想，
我後來會從專業口譯華麗轉身到不動產業者應該是那時強烈的危機感促成的。

當然從一個完全不懂不動產的小白到房仲一姐（自己說的？）然後到專業房東，
每天都是學習，每天都要成長才能歷久彌新。

自從做了不動產後，
透過不動產結交到很多各行各業的新朋友，
越接觸就陷得越深，
每天開口閉口不動產，
無法自拔。

感覺自己又找到口譯以外的另一個天職。

會自封是房仲一姐不是說我仲介費比較便宜，
或我年間成交件數以及成交金額比人家多。
應該說我的投資經歷完整，
本身也是專業房東同時也是從事物業管理業務，
所以我可以全方面的站在買房者的角度去思考不動產是否值得投資。

買東京房自住的朋友可能會想：
哦，反正我只是買來自己住的罷了，應該不需要考慮那麼多。

不動產最高境界就是，
自住也好、租也好、保值性高、最好還有漲幅空間可期待。

自住也不是預期繳房租給房東，
買了可以節省房租而已。
其實還有很多看不見的稅務優惠（尤其是長住日本的高所得者）。

東京子經營過ShareHouse，
目前是第13年現役的Airbnb超讚房東，
經手過中古一棟的投資物件，
也經歷過買地自建案子，
本身又擁有多張跟不動產相關的證照，
從買之前的選房、買之後的管理、日常修繕、對應房客的招租事宜，
事業規模大到一定程度後的資產規劃建議等，
不論是實戰經驗還是知識量，
一開口就知道有沒有，
幾兩重立見真章。

關於不動產，東京子可以分享的很多，
就像小叮噹一樣我有個不動產的萬用口袋。
但我也曾經是個不動產小白，
只要有心跟對老師，
好老師帶你上天堂。

這次受WBCG集團邀請，
東京子的第一次實體授課就即將貢獻出來了。

說是實體授課，
其實是東京子馳騁東京不動產疆場十幾年來的知識與經驗分享。

挑選了東京子過去分享過的熱門文章主題開講，
第一回 8/23（五）「買不動產就可以拿到經營管理簽證嗎？」
第二回 9/7（六）「沒有永住的外國人也可以辦住宅貸款嗎？」

兩場前半段都是東京子先開講，
大約是45分鐘，
後半是稅務專家張律師主講有關法人的稅務問題。

之前有網友反應，
東京子妳的人頭像要嘛是小女孩，要嘛是貓，要嘛是卡通人物，
到底妳是真的存在的人嗎？

歡迎8/23，星期五晚上來見驗明正身，
18:30開場
19:00～20:00東京子開講，
期待大家準備問題來把我問倒。

報名請至下列連結。
我們8/23見！

不動產與公司稅務專家講座
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfVNvrtsPRqibfDPN7Kyqa8noTKIRXrocmVFiY_-74zURUJUA/viewform

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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
https://kyokoshouse.com/
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
https://eikou-house.com/
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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★東京子日租月租房（Kyoko's House）房間介紹
東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。
歡迎詢問管理人「東京子」
https://www.facebook.com/tokyodorm
【東京子民宿系列目前有的房源」
（Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站）　
(6)板橋區 東武東上線大山車站走路2分 大山101號房 到池袋3站5分提供 雙人床 面積25㎡房間內免費光纖上網（無流量限制）
(開放六個月前預約)
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9006622
(7) 大山102號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9676636
(9) 大山201號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/13723999
(10) 202號房
https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537
大山商店街影片介紹
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/
月租套房
（11）練馬區練馬站走路6分，單人床、面積14平米 、１K
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/
(12)豐島區下板橋站走路6分，單人床，面積22.6㎡、1R
https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/2215077988835218/
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）https://kyokoshouse.com/
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【延續閱讀】
到目前的柳暗花明案件其一
★東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928
柳暗花明案件其二
東京找房記～外國留學生東京租房步步難！？
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日本找房網站
https://suumo.jp/kanto/
https://www.homes.co.jp/chintai/
https://www.able.co.jp/
☆過去找房相關文
【有關東京一般租房初期費用】（做好房租乘以6個月的心理準備吧）
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2008962352733094
【東京租屋〜外國人不知道的潛規則】
https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2002418336720829
【東京找房安家立業第一步～要多久的時間來找住處呢？】
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【東京找房記受難記系列】
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【東京不動產之豬羊變色篇〜一次將再建築不可的物件點石成金的故事】
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【不動產買賣以退為進的美學】～殺價真的是賺到嗎？多給後的三贏局面。
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【讚美的力量】豬被稱讚後也會爬上樹～～
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【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路10分新築物件釋出新房源（共3戶）寫在重建之前
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【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路約9分新築物件釋出新房源（共3戶）
不藏私地分享我在日本蓋房子的心得重點！
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補充文
日本房市職場投資參考網站
https://www.kenbiya.com
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東京不動產過去的相關文
（1）參加日本國家資格考
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（2）我與東京不動產的緣
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（3）2017年日本不動產經紀人放榜了！！
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12/06/2024

【我可以貸款買東京的公寓房嗎？】

太多人來問我這個問題了，
所以專文回答，
這篇文章裡會出現很多金融的專有名詞跟概念，
可能要仔細咀嚼慢慢品味其中奧妙（這篇可能也要至少讀三次^^;）

自從「南瓜馬車」（かぼちゃの馬車）事件後，
日本銀行對「分譲マンション」（投資公寓）的貸款更加日漸消極，
即便願意做，
也要
自備款3成以上
年數25歲以下偏年輕的房源
外國人身份門檻基本上都要具備有永住權再上門吧的可能性比較高。

結論：
在日工作的外國人要向日本銀行貸款來投資不動產的門檻相對高。

聽到這裡大家一定很洩氣，
那怎麼辦？

其實不用洩氣，
因為台灣國籍的話還可以利用在日本的「台系銀行」。
所謂「台系銀行」就是台灣的銀行在日本有分行並且做融資貸款的銀行。

至於買房的目的是「投資」抑或「自住」，
銀行不太過問，
只要算盤彈一彈能夠每個月繳得起銀行貸款即可。

總之，本篇文章是以持有「台灣國籍」的人為對象的貸款文。

以下是更進一步說明。

根據東京子的理解，
台系銀行的貸款方案有分兩種
（1）只針對非居住者的
（2）只要擁有台灣國籍，不分居住者或非居住者

（1）的「非居住者」的定義是「在日本沒有中長期居留權」的人。
也就是說有留學簽、工作簽、家族簽 配偶簽、永住權的都屬於「居住者」，
就不在這個 「非居住者」方案的對象範圍內。

這個「非居住者」方案是針對目前住在日本以外的台灣國籍（聽說最近放寬了，香港以及新加坡籍也可以適用）的同胞。
個人只要符合以下條件：
（1）年收入換算成日幣有1000萬以上
（2）資產換算成日幣有3000萬以上
（3）最低貸款成數是2000萬日幣（通常至少會有2500萬以上的門檻）
恭喜您，您就符合過了這個最低門檻，
接下來可以談更細的條件了。
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/property/pdf/nrl_outline_cn.pdf?240219

物件則要符合以下條件：
（1）屋齡最好在25歲左右
（2）離東京主要車站不要太遠，目前基本上是東京23區、大阪、横濱都可以有機會。

因為其實這個貸款的門檻實在不高，
加上最近日幣實在是貶到爆，
匯差太划算，
大量外資進到日本買東京的不動產，
台灣同胞以及對岸朋友買東京不動產就好像在買白菜蘿蔔一樣，
稍微好一點的房源早上一出來幾個小時後就被捧著現金的買走的比比皆是，
可以貸款買（搶）到的大家都謝天謝地，
搶到賺到的感覺。

這個針對非居住者的方案，
只要年收入or金融資產達標很容易就可以跨入門檻。
很多人趁著匯差，
反正就先買起來，
有房租收入更好，
即便現在沒有收入也沒關係，
到時日幣升值後5年後就算平價脫手匯差賺到的價差也很可口。
而到一直脫手為止期間中的房租收入也是一筆收入的。

第一個只針對「非居住者」的方案，
残念ながら、擁有日本的中長期簽證者無法適用。

這時只能找不限非居住者的台系銀行進行不動產貸款。

居住者也可以利用的台系銀行，
遊戲規則很簡單。

台灣國籍
自備款2～3成
本國聯徵調查沒有不良金融紀錄

物件的條件：
這個就有點限制，
物件所在位置必須從台系銀行搭電車1個小時之內，
不可以是零海拔地區（例如東京東邊的海埔新生地之類的），
不可以是工業區
原則是距離車站走路7分鐘之內（都心五區物件走路10分多也OK）

台系銀行也要拼業績，
所以聽說對於物件的所在地限制條件最近有點放寬了。

今天文章的重點：
對於一個新手而言，
想投資「区分マンション」（公寓），
基本上日系銀行要貸到款的可能性非常低。
築古マンション（有點屋齡的公寓房）、
舊耐震的基本上只能全部現金買。

日本的居住者想投資買区分マンション（公寓房），
準備一筆自備款以後就可以去敲銀行的門。
當然銀行也願意做1棟マンション、1棟ビル的貸款，
一樣的至少需要自備款2～3成。

日本的非居住者也是的，
不過走不同的台系銀行罷了。

不管是要貸款或不貸款，
想投資不動產，
其實最重要的是第一桶金。
有了第一桶金後才能拿到入門票，
才有接下來光明的發展。

以上是居住者以及非居住者想在東京利用投資用貸款的介紹。

可以跟之前的一篇文章（20240411）：
沒有永住權的外國人也可以辦日系銀行「住宅貸款」嗎？
https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid03794wG7PZPduadLD9g7iJAia7fHh8RJLNSHbyP3v11FSsepFBWd96SgfvvGUWpBSQl

一起看，比較一下內容。

最後大家最關心的就是貸款的利率跟年數。

根據東京子的經驗
台系銀行的貸款利率是1.8～2.5%
年數是15～20年
上述的利率跟年數要看貸款人的資產以及跟該銀行的交往深度。
比方說是該銀行系列的VIP，
那麼就有很大的可能可以享受到1.8%利率的優惠，
第一次打交道的人大約落在2.4～2.4%的機率比較高。

還有一個重點就是銀行貸款最好是靠介紹，
才不會被「門前払い」（就是有被冷處理，或電話轉來轉去找不到對口）。

因為什麼樣的物件銀行會貸款，
什麼樣的物件銀行不會貸款，
有經驗的仲介都滿清楚的，
透過仲介接頭一下子就可以無縫接軌。
（附圖的房源都是符合可以貸款條件的，請參考）

日系銀行的住宅貸款，
遊戲規則又不太一樣。
主要是看申請者的年收入。
年收入越高，
可以貸到的金額就越高，
利率也依個人的資歷，
比方說在人盡皆知每個人都聽過的大公司就職的話，
那麼利率可以得到優惠的可能性就很高。
0.3～0.6%
年數要看該申請者在「完済」（全部還完貸款）的年紀，必須是85歲。
所以越年輕越有利，
50歲之前可以貸到35年之類的（50+35=85）。

但是！！
重點就是這個「但是」！
即便一開始沒有得到很好的條件，
日後會依個人資歷，社會的金融評價等（比方說跳槽到更好的大手公司，年收入增加之類）而做更好條件的轉貸。
所以其實一開始沒法貸到飽貸到滿也不要太灰心，
別人是0.33%，
我竟然要0.6%（其實也很好了啦）！
只要年收入持續增加都有機會的。

我常說的先把頭擠進去。

但一開始的設定還是要有些注意的地方，
這時就需要一個對金融規劃比較有經驗的仲介或Advisor在旁給建言。
一個對金融財務規劃有經驗的仲介的一句話的一個設定有時候就省下幾十萬的規費。
當事人不知道就永遠不知道了（可是東京子知道^^）

提供一個在日本擁有中長期簽證，
計畫近期內利用住宅貸款的人一個試算自己到底可以借到多少錢來買自住房的網站
モゲチェック
https://mogecheck.jp/
按照指示填寫上傳薪資馬上就見真章了。
至於年收入有超過800萬日幣的還有一條特快車的路可以貸款。

住宅貸款的最厲害的地方，
很多人以為只是節省房租。
錯！
住宅控除才是最厲害的地方，
做了住宅控除後，
高收入者可以降低所得稅稅率，
所得稅稅率降低就等於住民稅稅率降低。

住宅控除才是節稅的隱藏版九陰神功好嗎！
日本政府給的德政，
千萬要把握機會善用啊～～

祝大家快成為「有巢氏」以及投資的路上可順利滾雪球。

◆最後，小小工商宣傳（給耐心看完這篇這麼多專有名詞看到有點頭暈腦脹想趕快往下拉的文章的人的ご褒美=獎勵=福利）
東京子成立一個了LINE社群，
名字就是「東京子談東京不動產」
邀請已經是「日本不動產房東」以及「想成為日本不動產房東」的朋友加入。
東京子會在上面不定期釋放房源物件，
每天看眼力就會養出來。

「日本不動產房東」的定義是
（1）已經擁有自住房
（2）擁有投資房源
「想成為日本不動產房東」的定義是
→非常渴望在不遠的將來成為房東的預備軍
日本不動產的定義是
→房源地點在日本（不限東京）
成員只限投資家，仲介業者請勿加入！！！
東京子會請要申請入會的朋友做簡單的自我介紹，
希望可以結合更多的善意力量大家一起壯大！
オープンチャット「東京子談東京不動產」
https://line.me/ti/g2/MdtO7xgcDM4-9Lfxh0WYOfsmBMdTrFXuasK49A?utm_source=invitation&utm_medium=link_copy&utm_campaign=default
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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物,屬知識型全方位房仲。

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除此之外，
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永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
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柳暗花明案件其二
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