24/12/2025
Ciuccio: insieme bilancio ed emergenza abitativa
CHI F***A A RESIDENTI NON PAGA
dopo l’Ici arriva l’esenzione dall’Imu
Salvatore Ciuccio, dottore commercialista, da trentacinque anni è in politica e siede nei Consigli Comunali del Comune di Capri, la maggior parte delle volte in maggioranza, poche in opposizione. Quando ci sono state amministrazioni comunali che per bilanci e procedure e pratiche tecniche si sono affidate a consulenti-amici esterni per la materia fiscale sono naufragate indecorosamente. Certamente le deleghe che attualmente ricopre Salvatore Ciuccio, bilancio, società partecipate, emergenza abitativa, politiche giovanili, pari opportunità, rapporti con gli uffici e formazione dirigenziale, grandi eventi, illuminazione pubblica e politiche sociali sono tutte strategiche, come d’altronde quelle assegnate agli altri assessori e consiglieri comunali che siedono in maggioranza.
Roberto Bozzaotre: vicesindaco con deleghe a lavori pubblici, mobilità, collegamenti marittimi, servizi cimiteriali. Melania Esposito: assessore con deleghe a turismo, cultura e beni culturali, eventi culturali, gentilezza. Ludovica Di Meglio: assessore con deleghe ad affari legali, patrimonio comunale, comunicazione istituzionale, rapporto con altri enti, scuola e infanzia.
Il sindaco Paolo Falco ha tenuto per sè le seguenti deleghe: sanità, igiene pubblica, sviluppo del porto turistico.
I consiglieri comunali invece hanno avuto le seguenti deleghe:
Maria Rosaria Apicella: consigliere con deleghe a decoro e rigenerazione urbana, urbanistica, edilizia privata, abbattimento barriere architettoniche, rapporti con il cittadino.
Mirko Avellino: consigliere con deleghe a demanio marittimo, tutela delle tradizioni, protezione civile, borgo marinaro, rapporti con associazioni e volontariato.
Vanessa Ruocco: consigliere con deleghe ad ambiente, mare e spiagge pubbliche, recupero e valorizzazione dei sentieri, tutela degli animali.
Alberto Santarpia: consigliere con deleghe a sport e impianti sportivi, innovazione tecnologica e intelligenza artificiale, attività produttive, tutela del made in Capri e branding, formazione professionale.
La delega al bilancio assegnata a Salvatore Ciuccio rappresenta di fatto il portafogli che l’assessore rende disponibile ad ogni assessore e consigliere per gestire la materia di cui si occupano, in pratica la delega. Da quando questi è assessore al bilancio mai un suo atto è stato sconfessato, mai un’amministrazione comunale è stata a rischio scioglimento, mentre quando questi era in opposizione le amministrazioni se la sono vista “sporca”. Il suo vantaggio è che è un assessore al bilancio che è un dottore commercialista e che quindi conosce bene la materia. È stato assessore prima con Costantino Federico, poi Ciro Lembo, a seguire con Marino Lembo ed oggi con Paolo Falco. Avere le deleghe al bilancio ed all’emergenza abitativa è significato avere la “stoffa” per interve**re seriamente a creare un connubio tra le due materie, da qui la notizia che a determinate condizioni vede l’azzeramento dell’Imu degli immobili sul territorio comunale di Capri, mentre ciò non vale per quelli di Anacapri. Ovviamente una notizia del genere ha fatto il giro d’Italia senza la maglia rosa ma con il simbolo di San Costanzo che è in quello del Comune di Capri. Il merito è ovvio che è di tutta la maggioranza guidata da Paolo Falco ma la lancetta pende verso l’assessore al bilancio ed all’emergenza abitativa che ne è stato l’ideatore e di fatto quale proponente in Consiglio Comunale l’attuatore. Insomma, orgoglio dell’amministrazione comunale.
E giusto per ricordarlo Capri fu il primo e forse unico comune d’Italia ad abolire l’ICI sulla abitazione principale ancor prima che lo facesse il governo Berlusconi, la regia fu tutta di Salvatore Ciuccio.
COSA E’ L’IMU? fonte Fiscomania.com
L’Imu è l’Imposta Municipale Unica, è un tributo locale che grava sui possessori di immobili.
Si tratta di un’imposta patrimoniale che, si applica al possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.
È stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214, e disciplinata dallo stesso articolo 13, oltre che dagli articoli 8 e 9 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha subito ulteriori modifiche con la legge di Stabilità 2014, che ha abolito l’imposta sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
A seguito dell’abolizione dell’imposta per la prima casa, le aliquote sono stabilite di anno in anno da apposita delibera comunale, rispettando determinati criteri nazionali.
L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una imposta di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un immobile. L’imposta colpisce i soggetti (persone fisiche o giuridiche) aventi un diritto reale su immobili situati sul territorio nazionale. È esclusa dal pagamento l’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica (a meno che non appartenga ad una delle categorie considerate di lusso, A/1, A/8 e A/9).
Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto nelle categorie catastali di classe A, tranne A/1, A/8, A/9 come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Questa definizione comporta la necessaria coesistenza di due requisiti fondamentali:
La dimora abituale (elemento fattuale);
La residenza anagrafica (elemento formale).
Entrambi questi requisiti devono sussistere contemporaneamente per il possessore e il suo nucleo familiare.
Sono considerate pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali:
C/2 (magazzini e locali di deposito); C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse); C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Importante sottolineare che può essere considerata pertinenza dell’abitazione principale al massimo una unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.
Il presupposto dell’IMU è il possesso di immobili rientranti in una delle seguenti categorie:
Fabbricati; Aree fabbricabili; Terreni agricoli.
Sono assoggettate ad imposta le abitazioni principali, e relative pertinenze accatastate nelle categorie A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli, palazzi di pregio o storici). Sono esenti le abitazioni principali delle altre categorie catastali.
Sono soggetti passivi (ex art. 9, co. 1 D.Lgs. n. 23/11):
Il proprietario dell’immobile;
Il soggetto titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Non è soggetto passivo il n**o proprietario;
Il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing;
Il concessionario di aree demaniali in regime di concessione.
Le due rate IMU scadono:
Acconto deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente;
Saldo rappresenta il saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, e deve essere versata entro il 16 dicembre.
Sono esenti dal pagamento dell’IMU i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e delle relative pertinenze. Inoltre, non deve essere pagata per i seguenti immobili:
Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
Gli alloggi sociali;
La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.
Sono esenti anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni elencati nella Circolare n. 9 del Ministero delle Finanze datata 14 giugno 1993. In più sono esenti i terreni agricoli:
Posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali indicati nell’articolo 1 del decreto legislativo 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
Ubicati nei Comuni delle isole minori indicati nell’allegato A della legge 448 del 2001;
Immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
Esonero per gli immobili occupati abusivamente.
Sono esenti gli immobili non utilizzabili né disponibili e per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 (invasione di terreni o edifici) c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.
Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione.
COSA HA FATTO IL COMUNE DI CAPRI PER I CITTADINI?
Il comune di Capri ha deciso di azzerare l’Imu per i proprietari che affittano casa agli abitanti dell’isola o la concedano in comodato d’uso ad un familiare. La misura è stata pensata per incentivare gli affitti a lungo termine e contrastare la diffusione degli affitti brevi. La decisione, che varrà a partire dal 2026, rientra in una strategia più ampia contro la crisi abitativa. Non è neanche la prima iniziativa di questo genere e arriva dopo la riduzione della Tari già approvata dall’amministrazione comunale.
La scelta nasce per cercare una soluzione all’ormai sempre più evidente difficoltà dei residenti, soprattutto giovani, nel trovare una casa sull’isola. Il boom turistico post-pandemia e la crescita delle locazioni brevi hanno progressivamente svuotato il mercato degli affitti a lungo termine, costringendo il comune a interve**re per riequilibrare il sistema.
L’eliminazione dell’Imu, la principale tassa sulla seconda casa, riguarda esclusivamente gli immobili affittati ai residenti dell’isola. Secondo le stime, l’operazione costerà alle casse comunali circa 200mila euro all’anno, una cifra che l’amministrazione considera sostenibile rispetto all’obiettivo di riportare sul mercato le abitazioni destinate a chi vive e lavora a Capri.
Presentando la proposta, l’assessore Salvatore Ciuccio ha parlato di una “azione di leva fiscale incisiva” pensata per disincentivare l’uso delle abitazioni come foresterie o strutture extralberghiere e favorire invece l’affitto stabile.
La misura potrebbe diventare un modello di sostenibilità alla cittadinanza anche in altri territori del Golfo di Napoli e in Costiera Amalfitana, ove il problema abitativo è molto sentito e dove la pressione turistica ha prodotto effetti simili.
Capri conta poco più di 14mila abitanti divisi tra i comuni di Capri e Anacapri, su una superficie di circa 10 chilometri quadrati. Dopo la pandemia, l’isola ha registrato una crescita turistica costante: 2,7 milioni di visitatori nel 2023; picchi di 31mila presenze giornaliere nel 2024; trend in aumento anche nel 2025.
La stagione turistica, che va da marzo ad aprile fino a novembre, rende gli affitti brevi particolarmente redditizi per i proprietari.
In un contesto insulare, però, la conversione massiccia delle abitazioni in alloggi turistici ha un impatto più forte che altrove perché chi non trova casa non può semplicemente spostarsi in una città vicina, tra l’altro trovare una appartamento in fitto a Napoli o Sorrento è diventato difficile ed i prezzi sono aumentati. La forte presenza di affitti brevi sull’isola hanno quindi ricadute dirette su lavoro, servizi e non in ultimo la tenuta sociale. Da qui la decisione del comune. Accanto agli incentivi fiscali, Capri ha avviato una ricognizione degli immobili pubblici, da ristrutturare e destinare ad affitti a prezzi calmierati. È stato inoltre introdotto un “subaffitto controllato”, con l’amministrazione che prende in locazione gli immobili, li assegna ai residenti e copre la differenza tra il canone richiesto e quello sostenibile per le famiglie, calcolato sull’Isee. In questo modo il comune offre garanzie ai proprietari che temono di non riavere la casa dopo la scadenza dell’affitto. Si tratta di un modello positivo e che punta ad accontentare tutti: chi soffre la crisi abitativa da un lato e chi ci guadagna dall’altro. Dopotutto sono questi ultimi che, mettendo a disposizione delle abitazioni, permettono al turista di arrivare sull’isola e contribuire all’economia locale. Se funzionerà, Capri potrebbe diventare un laboratorio di come cittadini e turisti possono convivere in una città o in un territorio piccolo come quello dell’isola. Il comune di Capri ha deciso di togliere la principale tassa sulla casa, l’IMU, ai proprietari delle case affittate agli abitanti dell’isola: è un modo per incentivare il mercato degli affitti a lungo termine, negli ultimi anni quasi scomparsi a causa della diffusione degli affitti brevi. Per ora la decisione varrà per il 2026. L’azzeramento dell’IMU fa parte di una strategia iniziata un anno fa in risposta alle lamentele di molti abitanti, soprattutto giovani, che faticano a trovare una casa. L’isola di Capri ha una superficie di poco più di 10 chilometri quadrati e si divide, dal punto di vista amministrativo, in due comuni: Capri con 7.292 abitanti e Anacapri con 6.733 abitanti. Dopo la pandemia sull’isola c’è stato un aumento notevole di turisti. Gli ultimi dati disponibili dicono che nel 2023 sono arrivati 2,7 milioni di persone, ma nel 2024 sono stati registrati picchi da 31mila turisti al giorno che faranno superare il record del 2023. Nel 2025, secondo le prime rilevazioni, la crescita del turismo non si è interrotta. La stagione turistica inizia tra marzo e aprile, durante le vacanze pasquali, e finisce il primo fine settimana di novembre. L’isola è particolarmente apprezzata dai turisti statunitensi.
Come è accaduto in molte città italiane, la diffusione degli affitti brevi incentivata da piattaforme come Airbnb e l’arrivo di tanti turisti hanno condizionato il mercato degli affitti: molti proprietari scelgono di convertire le seconde case in appartamenti da affittare ai turisti perché è più redditizio e limita problemi legati ai mancati pagamenti. A differenza del resto d’Italia, dove le persone hanno più possibilità di spostarsi, su un’isola come Capri la mancanza di affitti a lungo termine ha un impatto notevole sugli abitanti che cercano una casa.
L’amministrazione comunale guidata da Paolo Falco attraverso l’assessore Salvatore Ciuccio ha varato per il 2026 le aliquote Imu criportate nelle pagine seguenti.
