31/05/2024
Filip Brkan: Država mora lukavije utjecati na tržište nekretnina u Hrvatskoj: Možemo govoriti o jednoj uzbudljivoj godini koja definitivno pred nas posrednike nekretninama, a i sve ostale koji su u tom lancu, stavlja jedan izazov, izjavio je u razgovoru za PoslovniFM Filip Brkan, vlasnik agencije za nekretnine Imperium immobiliare gostujući u emisiji ZGRADonačelnik.
U taj lanac spadaju agencije za posredovanje, banke, posrednici u kreditiranju, osiguravajuća društva koja sudjeluju u tom izdavanju kredita. Taj pad transakcija može se, i odraziti će se na brojne djelatnosti. Naravno, tu su i građevinari.
Cijene nekretnina su skočile u posljednjih godinu dvije na povijesno najviše razine. No trend se zaokrenuo u ovoj godini.
– Ne mogu govori o egzaktnim brojevima, još uvijek ih prikupljam. Međutim, govori se o jednom dvoznamenkastom padu. Uslijediti će definitivno pad, naglašavam, traženih cijena, smanjit će se ta razlika između tražene i realizirane cijene – rekao je Brkan. Inače, lani je Brkan predstavio analizu koja je pokazala razliku između traženih cijena i realiziranih cijena u kupoprodajnim transakcijama.
– Analizu sam radio u listopadu prošle godine. Razlika izmežu tražene i realizirane cijene u gradu Zagrebu, primjerice, bila je 22 posto. Kao i inače u životu, problem nije jednostavan i nema jednog razloga za takav scenarij. Prilikom predstavljanja te analize rekao sam da su, između ostalog, uzrok bili i veliki apetiti prodavatelja jer su došli iz jednog razdoblja u kojem se sve prodavalo i to se radilo iz špekulativnih razloga. Neke kolege, neke agencije su, na žalost, prepoznale tu pohlepnost vlasnika nekretnina, pa su počeli sa strategijom akvizicije određenih stranki na način da su im govorili da će prodati nekretninu po većoj cijeni od one koju su tražili. Ono što je dobro i što vidim nakon što smo objavili tu analizu, nakon što su ljudi to shvatili, smanjuju se ti apetiti – objasnio je Brkan. Ističe da nije samo njegov istup u javnosti na to utjecao, nego i tržište, odnosno broj transakcija se smanjuje, pa samim time ne postoji više toliko veliki broj ljudi koji kupuju i prodaju nekretnine iz špekulativnih razloga.
– Trenutno se događa pad broja transakcija, očekujem da će biti još veći. Obradili smo podatke za prvi kvartal, trenutno obrađujemo podatke za drugi. Ono što je ključno naglasiti jest da u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na isto vrijeme lani postoji jedna velika razlika – nema takozvanih APN kredita (subvencioniranih stambenih kredita, op.ur.). Ove godine se tržište hladi i nadam se da će se kockice posložiti kako treba i da će tržište biti normalnije. Moramo znati da se u posljednjih pet godina pojavilo niz anomalija i niz velikih skokova i padova. Tako da, mora se dogoditi jedna godina u kojoj će se sve izbalansirati. Mislim da je to ova 2024. godina – naglasio je Brkan u razgovoru s Tinom Bašićem, urednikom podcasta Zgradonačelnik. Cjelovit, vrlo informativan, autentičan i inspirativan razgovor poslušajte u streamu prvog poslovnog radija PoslovniFM, na podcast platformama Mixcloud i Spotify (u nastavku izravno linkovi) ili preuzmite za kasnije slušanje, kad god želite.
Urednik je konstatirao da oni malo stariji i pamte neka druga vremena, govorimo o razdoblju 2009. godine dakle početak i najveću financijsku krizu novoga doba. Tada smo u Hrvatskoj imali najdužu recesiju u povijesti. Cijene nekretnina drastično su pale, nije bilo kupovne moći.
– Sada ste spomenuli hlađenje i pojam normalne cijene. Kada netko pita nekoga što je normalna cijena, odgovor je uvijek, pa ona koju je netko spreman platiti. Činjenica je također da imamo situaciju da ste u gradu Zagrebu garaže prodaju za 150.000 eura. Je li taj model javnog obraćanja, javnog iznošenja nekih stvari, suodgovoran za napucavanje cijena? – pitao je urednik.
– Ne bih uspoređivao vrijeme 2008. godine i današnje. Ima dosta analitičara koji pričaju o tome i upozoravaju na pojavu takve situacije. Ne smatram da se stvarno to vrijeme ne može uspoređivati s današnjim. Znamo da je to bila bankarska kriza koja je utjecala na tržište. Sada ne govorimo o bankarskoj krizi. Danas imamo puno zdraviju situaciju koja, u principu, mora izbalansirati one stvari koje su nam se dogodile tijekom korone i svega ostaloga. Što se tiče javnih istupa, kada govorite garaži od 150.000 eura, to sam bio ja – rekao je Brkan. Njegova je agencija bila posrednik u toj kupoprodaji.
– O čemu se radi? Bitan je kontekst. Kada pričam i iznosim stvari u javnost, stvarno govorim kao profesionalac, no ne mogu utjecati kako će koji mediji to prenijeti. Poanta je u tome što je to na toj lokaciji uobičajeno. To je jedan prestižni kompleks u Zagrebu. Prilikom te prodaje, prodavao se jedan stan po puno većoj cijeni, samo se to nije komentiralo. Dakle, stan je prodan po 15 p**a većoj cijeni, prodana je i garaža. Ovo je primjer koji se mora gledati kao iznimka. Mislim da smo postali društvo u kojemu samo bogati mogu kupiti novi stan, u kojemu srednji i donji sloj društva apsolutno nema gdje kupiti nekretninu. Zato pozdravljam program POS gdje bar određenim skupinama ljudi daje mogućnost da kupi nekretninu – kazao je Brkan.
Istaknuo je da je ova priča o garaži od 150.000 eura senzacionalistički prenesena, ali ako je takav kompleks, ako su takve cijene, ako je cijena kvadrata 7.000 eura, pa normalno će to biti medijska senzacija.
– Ali to nije uobičajeno, to je iznimka, ne pravilo. Takvih slučajeva u Zagrebu možemo nabrojati na prste jedne. Vjerujte mi, puno toga se prodaje i po puno većoj cijeni, međutim bolje je po sve nas da to ne izlazi u javnost jer često, na žalost, ljudi to krivo shvate – ukazao je Brkan.
Urednik je kazao da je činjenica je da imamo taj problem gdje se iznimke, a ovom slučaju je to garaža od 150.000 eura, pretvaraju u pravilo. Tako se stvara percepcija u javnosti. I zato smo došli do toga da cijena kvadrata 100 godina stare zgrade na zagrebačkoj Trešnjevci stoji 4.000 eura, a ne 2.000 eura (ili manje). Ipak, možemo napokon govoriti o „hlađenju cijena kvadrata“. No, imamo sada cijene najma koje su ove godine značajno porasle. Brkan je analizirao i tržište najma.
– Analiza je pokazala rast cijena najma u Zagrebu od 22 posto. Analizirali smo cijene najma i u Splitu i Rijeci. U Rijeci je prosječna cijena 13 eura po metru četvornom, u Zagrebu 14 eura, a u Splitu čak 15,60 eura. Kada se ovo usporedi s prosječnom neto plaćom, vidimo veliki nesrazmjer. Ispada da građani de factomoraju za najam davati između 70 i 117 posto svojih primanja. Neki si to, dakle, ne mogu ni priuštiti. Ljudi taj problem i izazov rješavaju ili kao bračna zajednica ili nešto slično, pa onda kada se zbroje dvije plaće, mogu si to nekako priuštiti. Bilo bi dobro i normalno, da se te dvije plaće preslikavaju na jednu osobu, odnosno da si jedna osoba to može priuštiti. odnosno da 1 osoba to može priuštiti. Nalazimo se u situaciji u kojoj su prosječne cijene nekretnina u posljednjih pet godina porasle 56 posto, a plaće 36 posto – objasnio je Brkan.
Urednik je iznio podatak kako su cijene nekretnina od 2015. naovamo porasle 80 posto. Postavlja se pitanje može li si uopće prosječna osoba u Hrvatskoj priuštiti nekretninu, bilo da govorimo o kupnji bilo o najmu. Primjerice, nedavno je na društvenim mrežama objavljen prilog HTV-a s kraja 80-ih godina gdje su anketirali građane koji su rekli da nikako ne mogu priuštiti nekretninu, ni kupnju ni najam. Plaća preniska, cijene previsoke. Imamo danas situaciju, realno, koju smo imali krajem 80-ih godina. Nije identična, ali vrlo vrlo slična.
– U Hrvatskoj nismo jedini, sve države imaju problem s priuštivosti nekretnina. Pitanje je samo ako sve raste, onda bi se ta nepriuštivost trebala smanjivati – kazao je Brkan.
Ipak, pitanje je koliko raste. Ako cijene nekretnina rastu puno brže i više od plaće, priuštivost nam je onda „u problemu“ jer je nema.
– Kada govorimo o rastu plaća, on nije toliko velik da bi utjecao na standard građana. Često razgovaram sa svojim kolegama i ljudi često ne gledaju što je mimo njihovog okruženja, da stvarno postoje ljudi koji žive od plaće od prvog do prvog. Zato bismo trebali imati neki kontekst priuštivog stanovanja koji bi trebao biti razvijen. Ono što je jako zanimljivo jest da su me nedavno kontaktirali s jednog engleskog portala i pitali me, konkretno tražili su komentar za Dubrovnik, i je li istina da mladi rješavaju svoje stambeno pitanje tako da nadograđuju obiteljsku kuću? – priča Brkan kazavši da je Englezima tako nešto nepojmljivo.
Na pitanje što je nužno napraviti da stanovanje u Hrvatskoj postane priuštivo, je li to izmjena porezne politike, uvođenje određenih programa subvencioniranja kupnje, najma, Brkan odgovara da postoje dva aspketa.
– Prvo je onaj dugotrajni na temelju kojeg, ako se donese neka stambena politika, moramo čekati da se nešto izgradi, u toj priči je svakako POS. Sigurno će POS biti uključen u tu novu stambenu politiku, jer je već sada to funkcionalan program. No, nije toliko opsežan. Naime, novogradnja je ključna, ali za to trebaju tri četiri godine. Dakle, ako ove godine donesemo stambenu politiku, a sada je trenutak, i krene se u gradnje, moramo čekati tri četiri godine. Što se događa na tržištu u tom razdoblju? Tržište nam je u problemu, imamo dodatni pad, ljudi si ne mogu priuštiti nekretnine – objašnjava Brkan.
Iako će mu kaže mnogi zamjeriti, ali uvođenje poreza na nekretnine je ključno.
– No, s druge strane trebamo imati subvenciju, ali ne onih koji traže nekretninu, nego onih koji n**e. Pričamo o 600.000 praznih nekretnina u Hrvatskoj. Zašto su prazni? Pa zato jer se na to ne plaća nikakav dodatni porez ni doprinos. Ako vlasniku takve nekretnine uvedemo porez i dodatni izdatak, ali kažemo – nekretnina je prazna, ali možeš ju staviti u optjecaj, država će ti dati 20.000, 30.000 ili 40.000 eura za uređenje i opremanje, a ti ju moraš iznajmiti – predlaže Brkan.
Urednik je konstatirao da bi takva osoba dobila primjerice 30.000 eura, što bi značilo obvezu dugoročnog najma idućih 20 godina, ne jednodnevni najam. To je nešto što je ima irski model.
– Da, to je irski model. Analizirao sam austrijski, njemački, irski i španjolski model. Irski je jedan od najmodernijih modela koji je u principu uključio taj „malo te stisnem, mali ti dam“ model. Moramo podići svijet o tome koliko je važno ulagati i održavati svoju imovinu. Ljudi jako griješe i ne razumiju da uz prava dolaze i obveze. Znam da je to privatno vlasništvo, Ustavom zagarantirano. Međutim, u ovoj situaciji imamo na tržištu 600.000 praznih nekretnina, imamo pad broja transakcija, ljudi ne mogu priuštiti nekretninu, imamo mlade koji su realno naš strateški interes i odlaze i Hrvatske. Mladima su otvorene granice i mogu otići. Stambena politika je ta koja to može nekako riješiti – naglasio je Brkan.
Istaknuo je i treći, a to je porez na kupnju prve nekretnine. Sada je taj porez tri posto.
– Ono što vidim na terenu jest da bi micanje tog poreza jako puno značilo ljudima koji kupuju svoju prvu nekretninu – kazao je Brkan.
No, urednik je kazao da je porez je vrlo škakljiva tema. Naime, nekadašnji ministar financija Zdravko Marić uvijek je naglašavao dvije stvari – najbolji porez je onaj najstariji i porez ne može riješiti probleme. Postavlja se pitanje može li porez na nekretnine biti prvi porez u povesti države koji će riješiti neki problem ili može pokrenuti promjene.
– Taj porez može biti samo pridonijeti svima da de facto može tu jednu količinu praznih stanova stavi na tržište. Dakle, s jedne strane je rješenja, a s druge strane će možda nekome biti neka vrsta problema – izjavio je Brkan.
Na urednikovu konstataciju da bi to bio problem onome tko ima pet nekretnina, Brkan kaže da je nedavno gledao neke intervjue, izjave određenih, stvarno, bogatih ljudi u Hrvatskoj koji su rekli da im nije problem plaćati ako im je nekretnina prazna.
– U biti, mislim da se ovdje radi isključivo o financijskoj pismenosti. Ljudi nisu skloni ulaganju, boje se, nemaju novca. Znate koliko ljudi prodaje svoju nekretninu nakon 10, 15, 20 godina, a radi nekakav prosječan posao? Prodaje ju zato jer ju tijekom tog vremena nije uspio obnoviti, što zbog manjka novca, što zbog straha od kredita a planirao je – kazao je Brkan.
Na pitanje tko danas kupuje nekretnine, tko danas kupuje garažu od 150.000 eura, Brkan kaže da takvu garažu kupuju samo oni koji to mogu, viši platežni segment tržišta. Nažalost.
– Malo sam više socijalno osjetljiv, pa bih rekao nažalost. Volio bih da ima puno veći broj građana koji si nešto tako mogu priuštiti. Na današnji dan, 20 posto manje građana kupuje nekretninu nego prije godinu dana. Tko kupuje? Kupuju kreditno sposobni ljudi, a pri tome ne govorim o mladim ljudima od 30 godina, a da ne govorim o nekakvoj Z generaciji. Govorim većinom o ljudima u nekakvoj životnoj zajednici, koji si mogu kroz nekakvu spojenu kreditnu sposobnost kupiti nekretninu. To je postalo uobičajeno. Ljudi koji su imali neku staru nekretninu, pa su ju prodali, pa kupuju ponovno. To je bilo dominantno nakon potresa. I, što sam malo prije rekao, ljudi duljih džepova, s većim primanjima. Ima ljudi koji mogu kupiti nekretninu, ali čekaju, em zbog cijena, em zbog kamatnih stopa. Oni će kad-tad kupiti. Nezgodna je komunikacija, ona je jako bitna jer kada se nešto očekuje i čeka, to automatski uzrokuje usporavanje – objasnio je Brkan.
Na pitanje tko usmjerava tu komunikaciju, tko ju stvara, tko stvara narativ oko nekretnina, Brkan kaže da određeni mediji idu na skupljanje klikova, prodaju novina i to je naprosto tako.
– Svaki pojedinac za sebe mora bolje razumjeti stvari, mora više provjeriti informacije. Jednu rečenicu možete izgovoriti u istom tonu s istim riječima, a ona može biti shvaćena na različite načine. Pristalica sam analitičkog pristupa, ne izvlačenja iz konteksta. Mi kao struka, kao vlasnik agencije nastojim što jasnije komunicirati sa što više točnijih informacija. Ne senzacionalistički da ljudi ne bi bili krivo informirani. Međutim to se događa, siguran sam da će u vrijeme koje slijedi biti sve manje toga, krivih nabrijanih informacija. Mislim da ćemo puno više biti fokusirani na padove brojeva i što će se to u idućem razdoblju događati – kaže Brkan.
Na pitanje može li država ili treba li uopće rješavati ove probleme s tržištem nekretnina ili će to, kako se ono kaže, tržište samo regulirati svoje unutarnje odnose, Brkan odgovara da je osnovno pravilo – ponuda i potražnja.
– No, jedan malo širi kontekst. Kada je potražnja porasla, pogotovo u Zagrebu nakon potresa, ponuda nije slijedila. Građevinari su krenuli s većom „proizvodnjom“ nekretnina, međutim nije bilo dovoljno građevinara. Danas u Hrvatskoj imate možda pet ozbiljnih velikih developera ili investitora koji to rade, međutim svih pet je za „high level“ nekretnine. Nemate ni jednoga, zapravo možda jednoga, koji će prodavati nekretnine za prosječnu cijenu. U onome trenutku kada država donese nekakvu stambenu politiku i kada država, odnosno POS bude netko tko je konkurencija takvoj vrsti investitora i kada oni plasiraju dvije tri tisuće stanova na tržište, tada će se sve izbalansirati. Nama treba veća ponuda – kaže Brkan.
No, urednik je kontrirao da imamo ponudu od 600.000 praznih nekretnina.
– Da, istina. Samo detektiram načelni problem. Ali, moramo imati na umu da svatko od nas tko može prodati svoj proizvod koji će mu donijeti 50 posto marže, 20 posto marže, on ima puno pravo na to. No, to moramo tržišno izregulirati. Kada se uvede stambena politika, kada će se proizvoditi prosječni stanovi za prosječnu cijenu, nakon toga možemo sve prepustiti tržištu. Neki moji kolege zagovaraju da se ograniči cijena stanova, no to nije moguće kod nas, možda u Beču koji ima puno javnih nekretnina. Mora se lukavije utjecati na tržište nekretnina u Hrvatskoj, a to je zdrava stambena politika – zaključio je Brkan.
Autor: Tin Bašić Foto: Darko Buković/PoslovniFM.
Objavljeno 31. svibnja 2024. Sva prava pridržana PoslovniFM. GRAD VRLIKA NOVOSTI
