San Diego南加好家 Lillian

San Diego南加好家 Lillian 南加聖地牙哥貼心優質的房產買賣服務❤️ Realtor|Real Estate Agent DRE #02235926 南加聖地牙哥走跳生活超過15年, 愛到處看房/喜歡音樂/愛吃美食所以要健身, 紀錄生活, 好物分享!

Time has flew by, from a Finance Master graduate to a mother of two lovely teenage kids, I have been living and working in the beautiful San Diego for over 15 years. As a mother, I have been involved first-hand and made decisions that have touched all aspects of my family: From big ones like where to live, which houses to buy, how to rent out an old house, which school to go, to small ones like wh

ere to shop, where/what to eat, where to have a birthday party etc. Through the years of buying/renting multiple houses for my family, I have accumulated a wealth of experience/knowledge from a Mom's perspective to buy a dream house for the whole family. I would like to combine that a Mom's house buying perspective/experience with my years of accounting/finance experience and passion for real estate to best service my clients to meet their unique goals to find their dream houses. I commit my stress-free services with integrity, hardworking, timely and transparent communication (I speak fluently Chinese Mandarin, Taiwanese, and English). Look forward to meeting you and servicing your real estate goals!

很難得的機會可以聽到他們這麼棒的見證分享❤️滿滿的感恩, 感謝與感動❤️同時也收到剛比完賽女兒的訊息真的替她感到開心❤️ #天路生命
17/02/2025

很難得的機會可以聽到他們這麼棒的見證分享❤️
滿滿的感恩, 感謝與感動❤️

同時也收到剛比完賽女兒的訊息
真的替她感到開心❤️

#天路生命

周日下午參加了一場收獲滿滿的資產稅務規劃講座泛宇財經胡總裁生動風趣的演講內容讓難懂的財經知識ㄧ下就理解了！有100萬不是要買100萬的房子而是要買300萬的房子投資就要用OPM💰(other people’s money)😆投資房是很好的節...
17/02/2025

周日下午參加了一場收獲滿滿的
資產稅務規劃講座
泛宇財經胡總裁生動風趣的演講內容
讓難懂的財經知識ㄧ下就理解了！

有100萬不是要買100萬的房子
而是要買300萬的房子
投資就要用OPM💰(other people’s money)😆

投資房是很好的節稅工具, 尤其是透過利息抵稅, 地稅抵扣以及折舊來降低應稅收入。其優點：

1. 投資房貸款利息都可以作為營業支出全額抵扣。不受自住房$750K 的貸款額度內抵稅個限制

2. 地產稅 property Tax～投資房也不受自住房$10K 的上限限制（包括州所得稅 + 地稅總和），因為它被視為租賃業務的必要開支。

3. 折舊 費Depreciation ~ 美國稅法允許你根據 27.5 年直線折舊（住宅投資房）來攤銷建築成本，這能有效降低你的應稅租金收入。

4. 1031 交換（Like-Kind Exchange)~若未來出售投資房，透過 1031 交換可以 延遲繳納資本利得稅，將收益全數投入新物業，持續累積資產。

5. 維修、保險、管理，甚至是管理外地房產的交通住宿旅費用都可抵扣

人生來到下半場，除了要繼續賺錢（因為小孩還小😂）, 更要好好規劃我們的財務，才不會到退休後要繳的稅比工作時還要多，共勉之🥰

#泛宇
#泛宇財富信託管理
#泛宇人生下半場的資產稅務策劃

全現金 VS. 貸款 60%購買投資房，哪種方式更划算？我們今天來看的是一間位在UCSD 附近剛成立小家庭的公寓住宅或適合出租給學生2房2.5浴的投資房！聖地牙哥加州大學（UCSD）位於University City 區，交通便利，距離市中...
09/02/2025

全現金 VS. 貸款 60%購買投資房，哪種方式更划算？

我們今天來看的是一間位在UCSD 附近剛成立小家庭的公寓住宅或適合出租給學生2房2.5浴的投資房！聖地牙哥加州大學（UCSD）位於University City 區，交通便利，距離市中心僅約 15 分鐘車程。由於 UCSD 學生人數眾多，而校舍供應有限，使得鄰近區域的租賃需求穩定，這也使其成為投資房產的熱門選擇。於是來試算一下看看全現金 VS. 貸款 60%購入這房產哪種方式更划算？

直接説結論，在當前市場條件下，槓桿投資選擇貸款 60%，更具投資優勢！
詳細試算結果，請參考下圖附表一😊

假設前提：我們購入一間成本價格$800,000 （已含closing cost)的 2 房 2.5衛浴公寓（Condo），每月租金約 $4,000，扣除地稅、物業管理費HOA與維修成本等開支，每年約$15,000並考慮同類型房屋在Zip code 92122每年保守初估3%的增值率，比較了全現金購買與貸款 60%，利率房貸利率6.75%（槓桿投資） 兩種投資方式的報酬率。

*****貸款 60%的投資報酬率為 9.64%，
高於全現金購買的 7.13%*****

分析結果：
1. 槓桿操作提高ROI資本報酬率：
雖然貸款後租金淨收益降低，但因為房價增值計算是基於 總房價（$800,000），用較少的資金參與投資，能提高回報率。

2. 利息可以抵稅，降低稅務負擔：
假設有效30% 稅率下，原本 $37,356的房貸利息成本，實際稅後成本變成 $26,150大幅減少負擔。

3. 資金效率提高：投資相同的 $800,000，全現金只能買一間房，而貸款 60% 時，理論上可買 2.5 間房產，讓資金發揮更大效益。

若資金允許且風險承受能力較高，貸款 60% 是更具資金效率的選擇，能夠提高現金流靈活度，並在長期房價增值與未來再融資refinance機會，讓你的資金發揮更高的效益！

具体的投資報酬結果，還得根據每個人不同的投資情況做岀修正，但歡迎各位朋友留言説説您的看法喔😊

#南加房產 #聖地亞哥 #聖地牙哥 #南加投資房地產

南加州火災帶給我們的啟示近期，加州多地接連遭遇山火侵襲。洛杉磯大火才稍稍平息，聖地牙哥也陸續傳出新的火災，其中一場距離家僅有3.8 miles. 當接到學校通知需要提前接回孩子時，突如其來的危機讓人深刻感受到在自然災害面前的無助與渺小，也讓...
27/01/2025

南加州火災帶給我們的啟示

近期，加州多地接連遭遇山火侵襲。洛杉磯大火才稍稍平息，聖地牙哥也陸續傳出新的火災，其中一場距離家僅有3.8 miles. 當接到學校通知需要提前接回孩子時，突如其來的危機讓人深刻感受到在自然災害面前的無助與渺小，也讓我們反思，如何提前做好準備，以應對不可預測的災難。以下幾點和您一起分享：

1. ㄧ定要購買房屋保險
因為這次的火災，讓我再次拿起家裡的保單，檢視承保的內容，金額是否足夠。想要提醒的是，如果是現金買房的朋友也不能忽略這房屋保險的購買。這樣當一旦火災、水災等突發情況發生時，才能獲得保障。另外，對於通過信託（Trust）持有房產的朋友，記得在保險單上加上自己的名字，以免在日後理賠時遇到問題。

2. 分散房產投資
除了房地產，也要做好資產（股票/基金/國債）的配置，這樣就算房產受損，也有現金等流動資產可靈活運用。如果將來有做投資房的機會，ㄧ定要將房產買在不同城市。分散投資在不同地區，可以降低風險。

3. 設置防火保險箱
家中應準備一個防火保險箱，用於存放重要文件和無法取代的物品，例如身份證件、房產證書、保險單據及珍貴照片。這樣，在緊急撤離時，可以快速攜帶，避免重要物品遺失或損毀。

4. 制定應急撤離計劃
確保每位家庭成員都了解應急計劃，包括緊急聯絡人的電話，撤離必需物品清單。平時就先和家人溝通，確保一旦災難發生，全家能快速地撤離到安全的地方。

自然災害無法預測，但我們可以未雨綢繆，減少其帶來的影響。同時，這些災害也提醒我們珍惜當下，感恩身邊的一切。生命無價，健康和財富同樣重要。願我們都能在保障安全的基礎上，享受生活的美好，創造更多值得回憶的時光。

祝大家新的一年平安健康, 事事順心! 滿載幸福🥰

#洛杉磯山火 #聖地亞哥 #南加房產 #聖地牙哥山火

加州洛杉磯前幾日的大火真是讓人見識到了風火無情，也深刻的體會到平安健康是我們最寶貴的財富。被燒毀的房子可以重建，但ㄧ個家一個社區它所承載著的是人們從小到大的所有記憶，就這樣被大火吞蝕了！希望火災能趕快完全平息，居民能儘快恢復正常的生活🥹在此...
14/01/2025

加州洛杉磯前幾日的大火真是讓人見識到了風火無情，也深刻的體會到平安健康是我們最寶貴的財富。被燒毀的房子可以重建，但ㄧ個家一個社區它所承載著的是人們從小到大的所有記憶，就這樣被大火吞蝕了！希望火災能趕快完全平息，居民能儘快恢復正常的生活🥹

在此轉發一下南加警告提醒訊息, 大家也可以下載Watch duty app了解火災即時訊息。

🔥南加州🚩紅旗警告提醒 🔥

鄰里們注意啦！
從現在起到1月15日週三下午6點，南加州多地進入「紅旗警告」狀態，大家一定要提高警覺，避免火災發生！

⚠️ 受影響地區：
• 內陸帝國 Inland Empire
• 聖貝納迪諾山區 San Bernardino Mountains
• 聖戈爾戈尼奧隘口San Gorgonio Pass
• 聖塔安娜山區Santa Ana Mtns
• 橙縣內陸Inland Orange County
• 河濱縣山區Riverside County Mtns
• 聖地牙哥山區和山谷San Diego Mtns & Valleys

這種天氣下，一旦火災發生，火勢會迅速擴大，難以控制，會帶來極端危險的火災行為！

🛑 鄰居們可以這樣做：
❶避免任何火源！ 不要燒烤或放煙火。
❷注意戶外工具，像割草機或工具可能引起火花，盡量避免使用。
❸保持警惕，隨時關注消防局的更新。
❹如發現火情，立即撥打911報警！不要期待其他鄰居會報警。

為了我們的社區安全，大家一起主動的小心防範！🙏

💡小提醒：
- 建議準備一個緊急背包，將重要文件/處方藥物/電腦備份等物品集中放置
- 全家人都要知道緊急物品放在哪裡
- 平時就做好準備，危急時刻才不會手忙腳亂

#南加州安全 #紅旗警告 #防火
@ Lillian Tseng

21/10/2024

Design 39 Campus 是隸屬於Poway unified school district 的實驗小學和中學。它沒有傳統的手寫作業, 學生得自己do research 做報告. 是一所以Project based learning 學習方式的學校. 在這念完後, 就直接上對面的Del Norte High School 也是相當好的一所高中.

聖地牙哥92127 這一區, 學校資源豐富, 社區環境優美, 難怪有不少家庭都要搬來這個區域居住😄

#美國房地產 #聖地牙哥學區 #四川變臉 #92127 #聖地牙哥

14/10/2024

在美國買房前怎麼提高信用分數😊

1.按時支付帳單和信用卡～
2. 不要過度使用信用-每個月刷卡金額不要超過信用卡額度的30%。
3. 避免頻繁的開新帳戶，這樣會降低你的信用分數。
4. 盡量保留舊帳戶，舊的信用卡歷史可以幫助提高信用分數喔！
5. 定期查看信用報告分數~每年我們可以在 www.annualcreditreport.com 這網站取得一次免費的信用報告，或者搜尋一些即使查了也不會傷害我們信用分數的民間網站，像是一Credit Karma, 這樣一旦發現信用分數有錯誤或下降就可以即時更正或做一些改善措施。

那初來乍到的新移民或學生，要怎麼樣快速累積的信用分數？
1. 在拿到社會安全碼(Social Security Number)後立刻去申請信用卡.早早開始建立自己的信用歷史.
2. 如果有親戚好友已經住美國一段時間，也可以請他們幫忙，讓他幫你申請一個副卡，這也是一個可以讓你快速建立信用的機會。

希望今天的分享能在您買房的路上起到一些幫忙的作用🥰
#美國房地產 #聖地牙哥地產經紀 #信用分數 #看房

07/10/2024

9月18日，美國聯準會(Fed)宣布降息2碼（50个基点），这是四年来的首次降息😃雖然房贷利率好像不降反升，但利息已經開始進入一個下降通道。想要買房的朋友可以開始看房多了解市場，如果有需要也可以找Lillian 實地看房或線上雲看房喔🥰
#聖地牙哥房產 #带你看房 #看房記錄

30/09/2024

今天在SD92127看房～
房型/地點/價位都很合理😊 但是它的廚房採用抬面式升降排油煙機, 這樣非典時尚的廚房設計~Downdraft Range Hood 會是你的菜嗎😄

#南加地產 #带你看房 #看房記錄 #週末看房 #聖地牙哥房產

23/09/2024

樣板房參觀流程～Model Home Tour

第ㄧ次來看新房最好是和自己的agent 一起，因為你跟建商的Sales購房不一定能到更多優惠，但你帶上自己的經紀人可以得到更多客觀的建議，幫你找到最適合的房子。你還不用付擔agent 的commission （大部分情況下由建商提供），但卻可以得到免費的服務，何樂而不為😄

第一次去看新建案時，和自己的經紀人一起去去銷售中心登記後，建商的銷售sales 會提供你建案的價目表/ 基本資料/Site Plan/ Floor Plan。所以像是社區週圍的環境概況/小孩就讀學區/HOA社區管理費/地稅及新區開發費都包含其中。

買房我們最應該關注的是這房子本身不可逆改的因素，那就是地點還有格局。

所以來看樣板間我們最主要看的是房子的***格局***因為那些漂亮的裝潢還有家俱都是建商為了這個Model Home 特別staging 過的，我們可以跟建商要ㄧ分清單，顯示如果買這房型，它的基本配備及可升級的項目到底是什麼？這樣才不會被它美麗的外表給迷惑了😉

看完樣品屋後，我們就要跟建商的Sales了解，這個樓盤有幾間在賣/有哪些是還可以選購的地塊(lot), 每一期的房子是何時交屋等等的問題⋯⋯。如果有中意喜歡的房子，我們就要進一步了解更多訂房的規定，然後開始走買房的相關流程🥰

#南加地產 #样板房参观 #聖地牙哥房產 #圣地亚哥看房

16/09/2024

最近經常去看SD92129的房子, 因為好幾間房子高性價比實在是太吸引我的👀
今天看了一間$1.55M, 4B/2,215 Sq. Ft. 另一間是$1.98M, 4B/2,77 Sq. Ft.
至於價錢為什麼有這麼大的差別, 就在於它的年份。房子雖然年紀有一些, 但格局方正, 院子也夠大買來remodel後也會有煥然一新的面貌😊
但是如果糧草足夠, 衝一下新房也未嘗不可😁新社區就是讓人覺得充滿活力！兩年新的房子裡，空氣都覺得好清新🥰

Thank you for being such an amazing coach❤️ Look at how much progress we made in just one year. Let's continue to make n...
02/09/2024

Thank you for being such an amazing coach❤️ Look at how much progress we made in just one year. Let's continue to make new progress and keep up the good work🥰

After tennis tryouts didn’t work out, one thing led to another, and we fell in love with the sport. There were highs and lows, but we still continued to practice no matter what kind of challenges it threw at us.
Finally, don’t have to come home with a crying face but with a trophy🥰


📢8月17日起 美國買房重大變革❗️隨著Sitzer Burnett V.S NAR 訴訟案結束, 美國房地產協會(NAR) 宣布: 賣家將不再支付買方經紀人傭金。 從2024年8月17日正式生效*****這個改革對 #買家的影響是, 賣...
18/08/2024

📢8月17日起 美國買房重大變革❗️
隨著Sitzer Burnett V.S NAR 訴訟案結束, 美國房地產協會(NAR) 宣布: 賣家將不再支付買方經紀人傭金。 從2024年8月17日正式生效*****

這個改革對 #買家的影響是, 賣家將沒有支付買家經記人傭金的義務。這項新規定對於買家造成很大的影響, 這意味著買家要多準備現金在買房基金上。

買方經紀人的傭金將由買家和經紀人協商決定, 並且經紀人必須在帶看房前就與買家簽訂協議(英文合約名稱Buyer Representation and Broker compensation agreement) 簡稱BRBC. 如果帶你看房子之地產經紀在前沒有簽訂這份合約，地產經紀會被罰款1,500美金. 如果你的經紀人在帶看前請您簽此合同請不用太驚訝。因為這只是按規定行事而已。這合約分不獨家和獨家兩種，獨家合約最長為期30天。

簡言之，買家今後自己支付地產經紀的費用，但也可以跟賣家協商這部分的費用，但是賣家沒有義務給付，端看賣家有多想賣掉這房子了。買家自己本身還是需要付款才會有地產經紀幫買家服務。

如果大家有這方面的疑問, 都歡迎和我一起聊一聊喔😊

🏡 **Open House Alert! 🏡** #好房快報Open house: Jun 29th|. 1-4pm🏡1,541 Sq Ft| Condo | 2014 Built🛏️3Beds｜2Baths💰$995,000 Add...
28/06/2024

🏡 **Open House Alert! 🏡**
#好房快報
Open house: Jun 29th|. 1-4pm

🏡1,541 Sq Ft| Condo | 2014 Built
🛏️3Beds｜2Baths
💰$995,000

Address: 6645 Canopy Ridge Ln #24
San Diego CA, 92121

09/06/2024

學校好/環境好/社區好～
三好4S Ranch Townhouse
適合小家庭自住投資兩相宜👍
地址：10536 Calle Tamarindo #3
🏡1,460 Sq Ft｜建於2006年
🛏️3房｜3.5衛
💰$999,000

26/05/2024

位於聖地牙哥學區黃金三角～10分學校都在walking distance,外加一個detached casita 的優質自住房👍

♦️6BR/3.5BA/ 2,862 SQ FT
♦️$2,500,000
♦️Walking distance from top-notch school, shopping, and freeway access.
♦️Built in 2003
♦️ Torrey Highlands Village


#92129房屋

自制康普茶成功✌️剛開始是朋友分享她做的Kombucha給我們喝, 雖然有點酸, 但喝著喝著還喜歡上這味🥰這個茶是一種發酵茶, 用紅茶/糖10:1的比例下去煮放涼後加入紅茶菇菌（SCOBY）經過2次發酵後就可以當飲料每天喝了😄小朋友説喝了嗯...
25/05/2024

自制康普茶成功✌️
剛開始是朋友分享她做的Kombucha給我們喝, 雖然有點酸, 但喝著喝著還喜歡上這味🥰
這個茶是一種發酵茶, 用紅茶/糖10:1的比例下去煮放涼後加入紅茶菇菌（SCOBY）經過2次發酵後就可以當飲料每天喝了😄

小朋友説喝了嗯嗯還特別通暢！親測有用😆

#康普茶

#好物分享

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回首一年來， 非常感恩有家人朋友的支持與陪伴❤️ 未來的日子～ 請繼續指教、幫忙❤️ 明天是2025 祝福大家平安健康喜樂 新年快樂❤️ #南加好家lillian

SD|免費聖誕燈飾觀賞社區🧑‍🎄 聖誕卡巷(Christmas Card Lane)在Rancho Peñasquitos 的社區傳統，已有 40 年歷史。雖然最初只有少數幾戶家庭配有真人大小的聖誕賀卡，但現在已發展到數百戶，所有家庭都以創意方式裝飾以迎接節日。居民在前院豎起巨大的膠合板問候，描繪卡通人物、宗教圖像或聖誕節主題。他們的活動越來越豐富，音樂、舞蹈、提供熱可可popcorn 歡迎大家一起來同樂，分享過節歡樂的氣氛🥰 Christmas Card Lane ⏰Dec 1-31, 6pm-10pm nightly 📍 9190 Oviedo St, San Diego 92129 🚗Park @ Black Mountain Middle School #christmaslights #sandiegolights #christmascardlane

南加滑雪好去處～ 吃完感恩節大餐, 黑五shopping完, 接下來就該出門曬曬太陽, 活動活動筋骨了😄今年我們選擇到Ontario/ Rancho Cucamonga 往東大約一小時車程的Snow Valley Mountain Resort滑雪(現在這個雪場也屬於Big Bear雪場的一部分）因為這週（11/29）才剛開始，所以上山下山很順利一點也沒有塞車。人少練習波度也很適合初學者, 希望下次會再來拜訪的時候, 雪會多一點😄 因為小孩有報名課程, 所以lift ticket 是免費！ 也因為人很少, 原本的團體課直接變成1對1教學😆 回程去Tasty Pot 吃台式小火鍋 去去寒, 真的是滿足的一天😁#snowvalleymountainresort #snowvalley #南加滑雪

心情好要彈琴~ 好聽的音樂可以釋放壓力 心情不好更要彈琴~ 耳機ㄧ帶雙手用力一砸 也是很好宣洩壓力的方式😆 #justthetwoofus #billwithers #南加好家lillian

BOA 11/7 more rewards day! 不用白不用～11/7 是今年 BoA 的疊疊樂日 （up to $50 cash back），有需要的朋友趕快用起來😄 https://promotions.bankofamerica.com/card/morerewardsday #BOArewards #分享我的日常 #聖地牙哥看房 #聖地亞哥買房 #圣地亚哥地产经纪人 #sandiegorealestateagent #sandiegobuyersagent #南加好家lillian

南加州地税年度是從當年的7/1号到第二年的6/30号。地税帳單分2期： 第一期的due date 是在當年11/1号 第二期的due date 是在隔年2/1号 12/10 和 4/10这两天又叫 delinquent date 如果逾期，就會有10%的罰金喔！！！ 雖然荷包失血但該交的還是要按時交喔😄 #APT洗腦歌 #圣地亚哥房 #圣地亚哥地产 #加州房地产税 #聖地牙哥買賣 #sdrealestate #realestateagent #聖地牙哥地產經紀 #南加好家lillian #SDLillian

看房前的第一步～Pre-approval Letter #貸款預批 #聖地牙哥地產經紀 #看房 #買房 #美國買房 #美國加州房地產經紀 #南加好家lillian #買房知識

Design 39 Campus 是隸屬於Poway unified school district 的實驗小學和中學。它沒有傳統的手寫作業, 學生得自己do research 做報告. 是一所以Project based learning 學習方式的學校. 在這念完後, 就直接上對面的Del Norte High School 也是相當好的一所高中. 聖地牙哥92127 這一區, 學校資源豐富, 社區環境優美, 難怪有不少家庭都要搬來這個區域居住😄 #美國房地產 #聖地牙哥學區 #四川變臉 #4sranch #DELSUR #92127 #design39 #聖地牙哥

在美國買房前怎麼提高信用分數😊 1.按時支付帳單和信用卡～ 2. 不要過度使用信用-每個月刷卡金額不要超過信用卡額度的30%。 3. 避免頻繁的開新帳戶，這樣會降低你的信用分數。 4. 盡量保留舊帳戶，舊的信用卡歷史可以幫助提高信用分數喔！ 5. 定期查看信用報告分數~每年我們可以在 www.annualcreditreport.com 這網站取得一次免費的信用報告，或者搜尋一些即使查了也不會傷害我們信用分數的民間網站，像是一Credit Karma, 這樣一旦發現信用分數有錯誤或下降就可以即時更正或做一些改善措施。 那初來乍到的新移民或學生，要怎麼樣快速累積的信用分數？ 1. 在拿到社會安全碼(Social Security Number)後立刻去申請信用卡.早早開始建立自己的信用歷史. 2. 如果有親戚好友已經住美國一段時間，也可以請他們幫忙，讓他幫你申請一個副卡，這也是一個可以讓你快速建立信用的機會。 希望今天的分享能在您買房的路上起到一些幫忙的作用🥰 #美國房地產 #聖地牙哥地產經紀 #信用分數 #看房 #housetour

一年當中最佳買房時間點！ #南加好家lillian #聖地牙哥地產經紀 #看房

ㄧ年當中最佳買房時機！
ㄧ年當中最佳買房時機！

9月18日，美國聯準會(Fed)宣布降息2碼（50个基点），这是四年来的首次降息😃雖然房贷利率好像不降反升，但利息已經開始進入一個下降通道。想要買房的朋友可以開始看房多了解市場，如果有需要也可以找Lillian 實地看房或線上雲看房喔🥰 #聖地牙哥房產 #带你看房 #看房記錄 #南加好家lillian

今天在SD92127看房～ 房型/地點/價位都很合理😊 但是它的廚房採用抬面式升降排油煙機, 這樣非典時尚的廚房設計~Downdraft Range Hood 會是你的菜嗎😄 #南加地產 #南加好家Lillian #带你看房 #看房記錄 #週末看房 #聖地牙哥房產

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