Dr Land

Home
Vietnam
Hanoi
Dr Land

17/12/2024

Dòng vốn FDI kỷ lục chảy vào Việt Nam ra sao?

16/12/2024

🇻🇳 THỦ TƯỚNG: ĐƯỜNG SẮT CAO TỐC BẮC - NAM PHẢI VỀ TỚI CÀ MAU

Đường sắt cao tốc Bắc Nam không phải dừng lại ở thành phố Hồ Chí Minh, nó còn phải xuống Cần Thơ, xuống Cà Mau. Giai đoạn này chúng ta làm như thế nhưng chúng tôi đang cho nghiên cứu tiếp đoạn từ Tp Hồ Chí Minh xuống Cần Thơ. Đoạn từ Tp Hồ Chí Minh xuống Cần Thơ tôi cho rằng rất thuận lợi bởi vì giải phóng mặt bằng ít, làm thắng tắp thì nó sẽ vừa đẹp, vừa hiệu quả. Tất nhiên là chúng ta phải làm, không thể không được, bà con cô bác cứ yên tâm, nhưng vì nguồn lực của đất nước còn có hạn vì vậy phải phân bổ ra, vừa làm vừa rút kinh nghiệm, mở rộng dần. Vừa qua thì nguồn vốn dành cho từ Tp Hồ Chí Minh đi Hà Nội với khoảng 67 tỷ USD với đầu tư toàn tuyến là 1.435 km, tốc độ là 350 km giờ. Từ thành phố Hà Nội đến thành phố Hồ Chí Minh đi trong vòng 5 tiếng đồng hồ, tương tự như thế thì khi kéo dài xuống Cần Thơ, chúng ta sẽ làm như thế, và sẽ kéo dài xuống tận Cà Mau, không còn cách nào khác, cái trục dọc của chúng ta sẽ như vậy.

Thông tin được Thủ tướng Phạm Minh Chính nói tại buổi tiếp xúc cử tri TP Cần Thơ ngày 15/12/2024

16/12/2024

Săn đất nền ngoại thành chờ sốt giá, rủi ro là gì?

15/12/2024

CHIẾN LƯỢC BRRRR LÀ GÌ TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN?

BRRRR là từ viết tắt của một chiến lược đầu tư phổ biến mà cho đến nay Vẫn chưa được đặt tên. Vì vậy, tôi quyết định đặt tên cho nó! BRRRR là viết tắt của:

Mua (buy)

Cải tạo (rehab)

Cho thuê (rent)

Tái cấp tài chính (refinance)

• Lặp lại (repeat)

Nói cách khác, đó là chiến lược bao gồm việc mua những bất động sản cho thuê cần sửa chữa, cải tạo lại chúng, cho thuê, tái cấp tài chính cho những bất động sản đó để thu hồi tiền của bạn và rồi lặp lại quy trình đó. Đây có thể là một chiến lược có hiệu quả vì nó cho phép bạn mua được nhiều bất động sản mà không cần sử dụng hết vốn để đầu tư.

Hãy chia nhỏ chiến lược và xem xét từng bước.

Mua

Bước đầu tiên của quá trình này là thực hiện một thương vụ tốt. Không phải bất kỳ một thương vụ nào – một thương vụ tốt. Vị trí tốt và khu dân cư tốt, nhưng là nhà cần sửa chữa.

Đầu tư BRRRR rất giống với đầu tư nhà lướt sóng; Thực tế, đó là nhà lướt sóng, nhưng thay vì bán căn nhà, bạn cho thuê nó sau khi sửa chữa xong. Nhưng các nguyên tắc thì tương tự đối như đối với đầu tư nhà lướt sóng.

Ví dụ, quy tắc may rủi (quy tắc ngón tay cái) phổ biến được nhiều nhà đầu tư nhà lướt sóng sử dụng là quy tắc 70%. Quy tắc này quy định rằng số tiền tối đa mà một người đầu tư nhà lướt sóng nên trả cho một bất động sản là 70% giá trị sau khi sửa chữa (ARV, giá trị của ngôi nhà sau khi nó được sửa chữa) trừ đi chi phí cải tạo. Một ngôi nhà có ARV$ 150.000 và phí cải tạo $30.000 có thể được mua được với giá $ 75.000, vì:

Bạn nghĩ rằng điều đó là không khả thi? Chỉ cần hỏi những người thành công nhất trong những nhà đầu tư nhà lướt sóng, họ sẽ nói cho bạn biết toàn bộ mô hình kinh doanh của họ được gây dựng dựa trên mức lợi nhuận tương tự. Hãy ngừng việc nói, “Tôi không thể làm điều đó” và bắt đầu hỏi, “Làm thế nào tôi có thể làm điều đó?”

Có thể cần “mail” trực tiếp. Có thể cần Craigslist (Craigslist là một trang web quảng cáo được xếp hạng của Mỹ với các mục dành cho việc làm, nhà ở, rao bán, các mặt hàng cần, dịch vụ, dịch vụ cộng đồng, hợp đồng biểu diễn, lý lịch và diễn đàn thảo luận). Có thể bạn sẽ phải lái xe lòng vòng chỉ để đi tìm. Bạn sẽ cần phải khẩn trương. Nhưng nếu những người đầu tư nhà lướt sóng có thể làm được điều đó, thì bạn cũng vậy.

Để cấp vốn cho thương vụ mua đầu tiên này, bạn sẽ không thể sử dụng công ty cho vay truyền thống. Hầu hết những người cho vay không muốn cho vay tiền theo phương thức nhà cần sửa chữa. Điều này có nghĩa là bạn có thể sẽ phải xem xét các lựa chọn như tiền nóng, tiền cá nhân, tiền mặt, vốn chủ sở hữu nhà ở và các chiến lược sáng tạo khác.

Cải tạo

Giai đoạn tiếp theo trong chiến lược BRRRR là sửa chữa bất động sản. Tuy nhiên, vì bất động sản này sẽ được cho thuê trong một khoảng thời gian chứ không phải sang tên quyền sở hữu nên nguyên vật liệu bạn sử dụng phải phản ánh đúng thực tế đó.

Ví dụ: tôi đang làm việc về bất động sản BRRRR ngay bây giờ (tôi vừa mua nó tuần trước và tôi đang trong giai đoạn sửa). Khi đội ngũ người làm của tôi xé tấm thảm ra, chúng tôi phát hiện sàn gỗ cứng tuyệt đẹp bên dưới. Mặc dù nghe có vẻ tốt, nhưng thực sự tôi chưa có ý định hoàn thiện lại chung. Để hoàn thiện chúng điều này có vẻ tuyệt vời, nhưng tôi thực sự sẽ không sửa chữa lại chúng – chưa. Để sửa chữa lại chúng, tôi sẽ tốn khoảng $3 cho mỗi foot vuông, hoặc tổng cộng là $3,000. Sau đó, khi tôi bán bất động sản vào một ngày nào đó, có lẽ tôi sẽ phải sửa sang lại chúng một lần nữa vì lượng người thuê sử dụng nhiều. Và đó là nếu tôi hoàn thiên chúng lại lần nữa (bạn chỉ có thể hoàn thiên lại sàn nhiều lần trước khi chúng bi sử dụng sàn gỗ dán cho toàn nhà. Nó sẽ bảo vệ các sàn ban đầu với giá khoảng $2 mỗi foot vuông và mong sẽ rất tuyệt với. Trước khi bán nó vào một ngày nào đó, tôi sẽ chỉ tháo tăm gỗ dán đó lên và hoàn thiện các sàn sau đó để bán với giá cao nhất.

Chìa khóa để cải tạo bất động sản BRRRR là làm cho bất động sản đó “chống chịu người thuê nhất có thể, sử dụng các vật liệu sẽ tốn tại lâu dài và không cần phải làm lại sau này. Ngoài ra, việc xác định lại mục tiêu nhận được giá trị ARV và tiến thuê cao nhất có thể là điều quan trọng. Ví dụ, nếu bạn có thể biến một ngôi nhà hai phòng ngủ thành một ngôi nhà ba phòng ngủ, hãy làm điều đó! Điều này có thể thêm hàng trăm $ mỗi tháng vào dòng tiến và hàng nghìn $ vốn chủ sở hữu.

Tất nhiên, bạn có thể tự mình làm tất cả công việc nếu bạn muốn, hoặc bạn có thể thuê. Điều đó tùy thuộc vào bạn và phụ thuộc vào kỹ năng, sự sẵn sàng và mong muốn của bạn. Tự làm có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiến, tăng khả năng bạn sẽ tìm thấy một giao dịch với những con số hiệu quả. Nhưng cũng sẽ mất rất nhiều ngày cuối tuần và buổi tối của bạn. Cho thuê

Tiếp theo, đã đến lúc cho những người có trách nhiệm và đáng tin cậy thuê bất động sản này. May mắn thay, bạn vừa mua một bất động sản nằm ở một vị trí tuyệt vời và cải tạo nó trông như mới. Tìm những người thuê tốt để thuê ngôi nhà không phải là khó.

Hơn nữa, vì bất động sản đã được cải tạo từ đầu, nên việc sửa chữa và chi phí vốn của bạn (mái nhà, vách ngăn, sơn, v.v.) sẽ khá thấp trong vài năm tiếp. Mọi thứ đã được sửa chữa. Tất nhiên, bạn vẫn cần ngân sách để sửa chữa và bảo trì, nhưng số tiền này sẽ ít hơn bạn nghĩ.

Để cho thuê bất động sản, bạn có thể chọn thuê một người quản lý bất động sản, nhưng vì bạn đã cải tạo bất động sản và đang cho những người thuê cao cấp, nên việc quản lý một giao dịch BRRRR sẽ không quá khó khăn. Tôi khuyên bạn nên tiết kiệm tiền và tự quản lý bất động sản của mình.

Đúng vậy, chúng ta sẽ tái cấp tài chính cho bất động sản này bằng khoản thế chấp cho $105.000 cố định 30 năm, lãi suất thấp. Nghĩa là nguồn tiên thế chấp cho vẽ cải tạo đã được hoàn lại. Trong ví dụ này, tiến ra khỏi túi duy nhất chỉ là chi phí chốt giao dịch.

Sau khi tái cấp tài chính, bạn sẽ có một bất động sản cho thuê ổn định và tạo ra một ít đồng tiền mỗi tháng và chỉ có khoảng 30% vốn chủ sở hữu ở đó. Ngoài ra, bạn sẽ có lại toàn bộ số tiền của mình, vì vậy đã đến lúc cho bước tiếp theo.

Lặp lại

Chữ R cuối cùng trong chiến lược BRRRR là lặp lại quá trình. Nó hiệu quả một lần và chúng ta đã lấy lại được tất cả tiển của mình, vậy tại sao không làm lại? Và một lần nữa? Và một lần nữa?

Chắc chắn, đến một lúc nào đó, ngân hàng sẽ ngừng tái cấp tài chính bất động sản cho bạn. Và có thể bạn sẽ cần tìm một giải pháp khác, chẳng hạn như công ty cho vay danh mục đầu tư hoặc quan hệ đối tác. Nhưng điều đó có thể được thực hiện.

Với mỗi giao dịch bạn lặp lại, bạn sẽ đạt được 30% vốn chủ sở hữu vào cuối ngày và nhận lại tiến trong túi của bạn.

Cách kiếm $100.000 mỗi năm với BRRRR

Bây giờ khi chúng ta đã đề cập đủ năm bước của chiến lược BRRRR, hãy xem ví dụ về cách mọi người có thể kiếm $100.000 mỗi năm sử dụng chiến lược này.

Trong lịch sử, giá bất động sản trung bình tăng khoảng 3% mỗi năm. Đúng, một số năm tăng tốt hơn và một số năm giảm tổi tệ hơn, nhưng theo thời gian, đã trở thành sự thật. Tuy nhiên, đối với ví dụ của chúng ta ở đây, lấy con số thận trọng hơn một chút và giả định là 2% mỗi năm.

Sử dụng con số này, giả sử hôm nay chúng ta đã mua một bất động sản với ARV $150.000 nhưng chỉ trả $75.000 cho nó, sau đó cải tạo với $ 30.000 và tái cấp tài chính với giá $105.000. Sau đó, chúng ta cho thuê. Với mức tăng 2% mỗi năm, bất động sản này có thể trị giá $165.000 trong 5 năm. Đồng thời, khoản vay trong 5 năm đó sẽ được trả dần, vì vậy số dư sẽ chỉ là $96.000.

Nói cách khác, sau năm năm, chúng ta sẽ có $69.000 vốn chủ sở hữu. Tất nhiên, nếu chúng ta bán bất động sản, nó có thể sẽ cấn lớp sơn khác và có thế là một số sửa chữa nhỏ khác. Thêm vào đó, chúng ta phải trả cho mỗi giới bất động sản khoảng $10.000 làm tiên hoa hồng. Và sau đó, chúng ta sẽ trả một vài nghìn chi phí chốt giao dịch bán hàng khác. Vì vậy, $69.000 vốn chủ sở hữu sẽ giống như $50.000 lợi nhuận vào cuối ngày.

Do đó, để kiếm $100.000 mỗi năm bằng cách sử dụng chiến lược BRRRR, bạn chỉ cần mua hai giao dịch mỗi năm và sau đó bắt đầu bán hai giao dịch đó mỗi năm bắt đầu từ năm thứ năm. Miễn là những con số này có hiệu quả, bạn sẽ không bao giờ có nhiều hơn mười bất động sản và sau năm năm ngắn ngủi, bạn sẽ tạo ra sáu con số chỉ bằng cách thực hiện hai lần mua và hai lần bán mỗi năm.

Hạn chế lớn nhất của chiến lược BRRRR

Tại thời điểm này, bạn có thể đang nghĩ, “Nghe có vẻ tuyệt với. Vậy cái bẫy của nó ở đây là gì? " Như với tất cả các khoản đầu tư, bạn cần lưu ý một vài nhược điểm. Một điều mà bạn có thể đã thắc mắc: Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không thể tái cấp tài chính?

Nếu bạn không thể tái cấp tài chính cho bất động sản để lấy lại tiền, bạn buộc phải dừng lại trên con đường của mình. Do đó, tôi khuyên bạn nên đến một vài ngân hàng địa phương và đảm bảo rằng bạn là người vay đủ tốt trước khi mua giao dịch đầu tiên. Tất nhiên, nếu sau khi cải tạo mà bạn không thể tái cấp tài chính cho bất động sản đó, bạn luôn có thể đợi cho đến khi hợp đồng thuê năm đầu tiên với những người thuê nhà kết thúc, đợi họ chuyển đi và bán bất động sản. Một điều tuyệt vời đó là có nhiều chiến lược rút lui, và đó là một trong những đặc quyền của chiến lược BRRRR.

Các nhược điểm khác cũng tồn tại. Nếu người thuê phá huỷ nhà cửa thì sao? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không thể tìm thấy một thương vụ đủ tốt? Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không thể chi trả cho giao dịch mua ban đầu?

Đây là những câu hỏi chính đáng, nhưng điều thú vị là đây: Có câu trả lời! Đây là những loại câu hỏi được hỏi hàng ngày trong Diễn đàn Biggerpocket, vì vậy nếu bạn không tham gia ở đó, bạn đang bỏ lỡ một trong những công cụ mạnh mẽ nhất mà bạn có.

Chiến lược BRRRR có nhiều phần thay đổi, nhưng nếu bạn thực hiện đúng, nó có thể là một đồng hành đắc lực giúp bạn nghiêm túc làm giàu.

Thực hiện theo chiến lược này có thể giúp bạn kết hợp sự tăng trưởng vốn chủ sở hữu với các lợi ích về thuế, dòng tiền và sự tăng giá bất động sản cho thuê, tối đa hóa lợi nhuận của bạn vào cuối ngày.

Đầu tư BRRRR

Ở đây không phải là một loại cho vay mà là một chiến lược kết hợp một số phương pháp đã được đề cập thành một. Tôi gọi nó là đầu tư bất động sản BRRRR (viết tất của mua, cải tạo, cho thuê, tái cấp tài chính, lặp lại), nhưng nó cũng được gọi là chiến lược "sửa và cho thuê" hoặc "sửa và nắm giữ". Chúng ta đã xem lại chiến lược này ở phía trên, nhưng tôi muốn đề cập lại ở đây cho những ai muốn sử dụng chiến lược này để cấp vốn cho các thương vụ của họ. Nó kết hợp sự tăng trưởng vốn chủ sở hữu và nguồn tài chính nhanh chóng của việc nhà lướt sóng với sự ổn định lâu dài và tạo ra của cải của các bất động sản cho thuê - một sự kết hợp hoàn hảo của cả hai. Của cả đầu tư bất động sản BRRRR, bất động sản được coi như một vụ lướt sóng, sử dụng các nguồn tài chính ngắn hạn như tiền cá nhân, tiền lương, khoản vay mua nhà hoặc tiền mặt để mua và cải tạo. Sau đó, sau khi bất động sản được hoàn thiện, nó được cho một người thuê. Sau đó, chủ sở hữu nhận được một khoản tái cấp tài chính đối với bất động sản để trả khoản vay ngắn hạn và biến bất động sản thành bất động sản ổn định, dài hạn, có dòng tiền dương.

Tất nhiên, như với tất cả các khoản đầu tư, phép toán phải được tính để các chiến lược có hiệu quả. Khi một người tiến hành tái cấp tài chính cho một bất động sản như vậy, thông thường ngân hàng sẽ chỉ tái cấp tài chính lên đến 75% giá trị mới. Do đó, để bạn có đủ tiền tái cấp tài chính cho toàn bộ khoản vay ngắn hạn và có thể lấy lại tiền cải tạo, thì bất động sản đó cần phải có giá trị cao hơn đáng kể so với những gì bạn đã trả cho nó.

Ví dụ: giả sử bạn mua một bất động sản với giá $100.000. Bất động sản cần chi phí cải tạo sửa chữa $25.000 để sẵn sàng cho thuê, với tổng chi phí là $125.000. Bạn có thể sử dụng một khoản vay ngắn hạn để mua bất động sản (như tiền nóng) và tiền mặt của bạn để cải tạo. Sau đó, bạn sẽ tái cấp tài chính cho bất động sản bằng một khoản vay mới từ người cho vay. Nếu thẩm định của người cho vay mới là $160.000, họ có thể cung cấp cho bạn 75% số tiền đó trong một khoản vay mới, là $120.00. Điều này sẽ trả lại toàn bộ khoản vay ngắn hạn của bạn, giúp bạn lấy lại phần lớn ngân sách cải tạo và cung cấp cho bạn một bất động sản cho thuê dài hạn, ổn định với $40.000 vốn chủ sở hữu khi bắt đầu.

Tất nhiên, ví dụ này chỉ hiệu quả nếu ARV ở mức $160.000. Sẽ không tốt nếu ARV có giá trị $100.000 và ngân hàng chỉ cho bạn vay $75.000- thậm chí không đủ để trả khoản vay ngắn hạn. Đây là điều tôi muốn nói khi tôi nói toán học phải hiệu quả để chiến lược hoạt động hiệu quả.

Trước khi kết thúc phần này về đầu tư bất động sản BRRRR, hãy để tôi tóm tắt một số ưu và nhược điểm của chiến lược này.

Ưu điểm

Có khả năng không phải trả tiền trước. Đầu tư vào BRRRR là một trong những chiến lược đầu tư yêu thích của tôi mà không cần nhiều tiền mặt. Nếu các con số diễn ra đúng, bạn có thể nhận được một thương vụ với rất ít tiền phải bỏ ra khỏi túi hoặc thậm chí là không cần. Tất nhiên, bạn có thể tìm được thương vụ càng tốt thì cuối cùng bạn càng cần bỏ ra ít tiền.

ROI cao. Do số tiền cần phải bỏ ra khỏi túi thấp cho chiến lược này, ROI của bạn sẽ rất cao. Nói cách khác, nếu cuối cùng bạn chỉ có $10.000 trong thương vụ đó, nhưng bạn đang chạy dòng tiến $2.500 mỗi năm, thì đó là doanh thu trên tiến mặt 25% và con số đó không bao gồm tất cả vốn chủ sở hữu bạn đã gây dựng trong thời gian cải tạo.

• Vốn chủ sở hữu. Đầu tư bất động sản BRRRR cho phép bạn gây dựng một số vốn chủ sở hữu nghiêm túc ngay lập tức. Thay vì sở hữu một bất động sản cho thuê xứng đáng với những gì bạn đã trả cho nó, thì việc sở hữu một bất động sản mà bạn có $40.000 vốn tự có sẽ không tốt hơn à?

Cho thuê bất động sản được cải tạo sửa chữa. Sau khi hoàn tất quá trình cải tạo và bất động sản được cho thuê, bạn sở hữu và cho thuê bất động sản ở điều kiện Hạng A. Điều này có thể giúp bạn thu hút những người thuê tốt nhất và giảm ngân sách bảo trì của bạn trên bất động sản đó, giúp cho việc trở thành chủ đất của bạn càng trở nên đơn giản hơn.

Nhược điểm

• Khoản vay ngắn hạn. Khoản vay ngắn hạn bạn nhận được lúc đầu có thể tốn kém, đặc biệt là nếu bạn đang sử dụng một khoản vay tiền nóng Ngoài ra, thời hạn ngắn của các khoản vay này có thể làm cho chi phí ghi số trở nên đắt đỏ, có thể dẫn đến dòng tiền âm trong thời gian bạn thanh toán khoản vay. Vì lý do này, nhiều người sử dụng khoản vay vốn chủ s hữu nhà ở hoặc tiền mặt để cấp tài chính cho giai đoạn đầu của dự án, sau

Khả năng nó không định giá. Tất nhiên, nếu sau khi cải tạo, nhà đó không định giả đủ cao, bạn có thể gặp vấn đề. Đây là lý do tại sao thực hiện một phép toán chính xác trong giao dịch là bắt buộc. tài chính có thể sẽ yêu cầu bạn đợi sáu

Thời gian chờ. Ngân hàng tái cấp tháng hoặc thâm chí có thể mười hai tháng sau lần mua ban đầu trước khi họ Tái cấp tài chính cho bất động sản. Khoảng thời gian này được gọi là "thời gian chờ" và hầu hết các tổ chức cho vay thông thường và theo danh mục tiên vay đều yêu cầu. Nếu người cho vay cuối cùng của bạn yêu cầu lực trong chín tháng, thì bạn đã gặp phải vấn đề. Do đó, khi sử dụng chiến hợp này, tôi cố gắng đảm bảo lược đã mình không dưới mười tám tháng. Điều này cho tôi thời gian tối cần để tái cấp tài chính và nếu có vấn đề gì xảy ra sau tháng mười hai và việc tái cấp tài chính không còn hiệu quả, tôi vẫn có sáu tháng để bán bắt động sản hoặc tìm kiếm một khoản tái cấp tài chính mới.

Xử lý một bất động sản sửa chữa. Cuối cùng, khi bạn sử dụng chiến lược này, bạn phải đối mặt với những phức tạp của một dự án sửa chữa lớn. Và tin tôi đi, việc cải tạo sửa chữa bất động sản không phải là điều dễ dàng. Làm việc với các nhà thầu, các vấn đề không xác định, nấm mốc, amiăng, trộm cắp, và phần còn lại của những vấn đề đau đầu khi cải tạo sửa chữa thật không thú vị.

Tóm lại, đầu tư vào bất động sản BRRRR có thể là một cách hiệu quả để làm giàu với bất động sản và là một trong những chiến lược yêu thích nhất mọi thời đại của tôi. Có thể tận dụng sự tăng giá trị cưỡng bức theo cách một nhà đầu tư lướt sóng đã làm trong khi mua một bất động sản cho thuê lớn mà mang lại dòng tiền nhiều năm thực sự sẽ hội tụ cái tốt nhất của cả hai thế giới. Tuy nhiên, chiến lược này không phải là một công cụ đơn giản; nó đòi hỏi tính toán tinh tế, lập kế hoạch và khả năng tìm kiếm được giao dịch lớn. Nhưng đối với những người sẵn sàng chấp nhận thử thách, đầu tư vào bất động sản BRRRR có thể thúc đẩy hoạt động kinh doanh của bạn và đưa bạn đến con đường tới sự vĩ đại.

Cho dù bạn chọn cấp tài chính cho giao dịch bất động sản cho thuê tiếp theo của mình, tôi hy vọng rằng giờ bạn đã có những công cụ cần thiết để ra khỏi đó và biến nó thành hiện thực. Cho dù bạn quyết định đi theo lộ trình truyền thống, sử dụng công ty cho vay theo danh mục tiền vay, nhận dòng vốn chủ sở hữu hay sử dụng bất kỳ chiến lược nào khác mà tôi đã thảo luận, hãy tìm hiểu thêm về chủ đề cụ thể đó.

Ngồi xuống với một nhân viên ngân hàng. Gọi cho một nhà môi giới thế chấp. Đăng ký biến dòng vốn sở hữu căn nhà thành khoản vay tín dụng.

Làm những gì bạn cần làm để cấp tài chính ít nhất mà bạn phải lo lắng, và sau đó bắt đầu với phần còn lại của chiến lược đầu tư của bạn.
Nguồn: BRANDON TURNER

13/12/2024

Chung cư Hà Nội giá mua sơ cấp 60 triệu đồng/m2. Còn tăng hay dừng?

12/12/2024

4 “tiêu chí sống còn” luôn đúng trong mọi thời đại khi đầu tư bất động sản.

Cùng lúc sở hữu 4 tiêu chí cốt lõi gồm giá tốt, sản phẩm tốt, dòng tiền tốt và thanh khoản tốt, chính là đáp án tối ưu của bài toán gia tăng lợi nhuận mà tôi đang tìm kiếm trong giai đoạn tăng trưởng mới của thị trường.

1. Mức giá tốt đảm bảo lợi nhuận tối đa

Thị trường bất động sản đã bước vào mùa giao dịch sôi động nhất trong năm. Khi lựa chọn giỏ hàng, mức giá luôn là một trong những yếu tố đầu tiên được cân nhắc bởi trực tiếp liên quan tới phương án tài chính, đồng thời, mang tính quyết định về hiệu quả đầu tư.

Có nhiều sản phẩm, dự án được tôi đánh giá là có mức giá tốt nhất hiện nay khi so sánh với thị trường khu vực và với chính giá trị nội tại của sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư ngỡ ngàng khi mức giá trên mỗi m2 sàn xây dựng của quỹ căn thô chỉ từ 65,6 triệu đồng, và từ 80,6 triệu đồng với căn hoàn thiện. Mức này cạnh tranh hơn so với nhiều dự án căn hộ cao cấp đang được mở bán lân cận, thậm chí thấp hơn một số vị trí đất nền trong khu vực đường lớn thuận tiện kinh doanh, trong khi sở hữu giá trị bền vững và tiềm năng sinh lời vượt trội trong dài hạn.

Chưa kể, chủ đầu tư đang áp dụng hàng loạt ưu đãi khủng dành cho khách hàng dù lựa chọn theo phương án tài chính nào cũng lợi đơn lợi kép, đặc biệt là giai đoạn cuối năm. Nổi bật phải kể đến chính sách cam kết tiền thuê với lãi suất 6%/năm trong vòng 3 năm dành cho quỹ căn thấp tầng hoàn thiện, hoặc khách hàng có thể lựa chọn thanh toán sớm với mức ưu đãi lên đến 12% tổng giá trị nhà ở (trước KPBT), kèm gói quà tặng hoàn thiện nội thất tới 150 triệu đồng. Ưu điểm của dòng sản phẩm thấp tầng hoàn thiện là khách hàng, nhà đầu tư có thể về ở ngay hoặc khai thác kinh doanh ngay mà không mất thêm thời gian, chi phí hoàn thiện, đón dòng lợi nhuận về tay nhanh chóng.

Cùng với đó, những khách hàng lựa chọn phương án vay ngân hàng cũng tiết kiệm thêm được một khoản tiền không nhỏ nhờ không phải trả lãi trong tối đa 36 tháng đối với khoản vay lên tới 70% giá trị căn. Nền giá tốt cũng đồng nghĩa là dư địa tăng trưởng còn nhiều, đảm bảo mang về lợi nhuận cao nhất.

2. Giá trị vững bền của sản phẩm tốt

Theo báo cáo vừa được Batdongsan.com.vn công bố, hơn một nửa khách hàng hiện nay chú trọng tới các yếu tố về dịch vụ - tiện ích, kết nối hạ tầng, môi trường, thiết kế cảnh quan… khi chọn mua bất động sản.

3. Thảnh thơi tài chính nhờ dòng tiền tốt

Nhiều sản phẩm bất động sản dòng tiền điển hình, còn có khả năng mang lại lợi nhuận hấp dẫn từ các hoạt động kinh doanh. Chủ sở hữu dễ dàng lựa chọn ngành hàng phù hợp với cộng đồng cư dân tinh hoa tại chỗ.

4. Thanh khoản tốt “đốt nóng” thị trường

Khả năng mang về dòng tiền kép từ tiềm năng tăng giá và hoạt động kinh doanh chính là nhân tố cốt lõi tạo nên tính thanh khoản vượt trội cho giỏ hàng. Điều này cũng được thúc đẩy bởi uy tín thương hiệu của chủ đầu tư. Với tiềm lực tài chính mạnh mẽ của nhà phát triển bất động sản, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình cũng như tính pháp lý đều được đảm bảo.

12/12/2024

Quy tắc 2 phần trăm (thử nghiệm 2 phần trăm)
Quy tắc 2% cũng giúp bạn phân tích tiểm năng dòng tiền của một bất động sản, nhưng theo một cách khác với quy tắc 50%. Quy tắc 2% không ước tính lượng tiền mặt bạn sẽ nhận được, mà đóng vai trò như một bài kiểm tra “đạt - không đạt” để gắn cờ cho các bất động sản cần tìm hiểu thêm.

Quy tắc 2% chỉ đơn giản là tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê và giá mua. Đáp ứng quy tắc 2% có nghĩa là thu nhập cho thuê hàng tháng của bất động sản phải bằng 2% giá mua hoặc cao hơn. Công thức sẽ như thế này:

Thu nhập cho thuê hàng tháng/Giá mua = X;

Nếu X > 0, 02, thì quy tắc 2 phần trăm đã được thỏa mãn;

Nếu X < 0,02 thì quy tắc 2 phần trăm chưa được thỏa mãn.

Quy tắc 2% thực sự là một cái tên tồi tệ cho quá trình này; nó có lẽ nó nên được gọi là “thử nghiệm 2%”. Vì tôi đang nói về đầu tư bất động sản cho thuê, tôi nghĩ rằng tôi sẽ nhân cơ hội này để chính thức đổi tên. Vâng, đúng vậy, bạn đã nghe thấy nó lần đầu đấy.

Quy tắc 2% bây giờ là thử nghiệm 2%!

Bây giờ, giá trị của 2% có thể dễ dàng được thay thế bằng một số khác để kiểm tra mặt mạnh của một thỏa thuận. Ví dụ: nhiều người tìm kiếm "thử nghiệm 1%, trong đó giá thuê hàng tháng bằng 1% giá mua hoặc cao hơn. Bạn có thể nghe mọi người nói về bài kiểm tra 0,5%, bài kiểm tra 1,5%, bài kiểm tra 3%, v.v. Tất cả đều giống nhau: tiền thuê hàng tháng cao hơn giá mua.

Điều này thậm chí có ý nghĩa gì? Tại sao 2% lại quan trọng? Bạn thắng gì nếu “vượt qua bài kiểm tra 2%"? Một chiếc xe mới? Một con thú nhồi bông nặng 5 kg từ lễ hội? Hầu như không.

Trên thực tế, việc vượt qua bài kiểm tra 2% không thực sự có ý nghĩa phổ biến. Thử nghiệm 2% sẽ hữu ích khi bạn biết thị trường địa phương của mình. Ví dụ: trong thị trường bất động sản địa phương của tôi, tôi biết rằng nếu tôi có thể tìm thấy một bất động sản có giá gần 2%, nó có thể sẽ có dòng tiển tốt. Tôi biết rằng, do doanh thu cho thuê quá cao so với các chi phí thông thường nên hoạt động kinh doanh khá tốt. Đồng thời, tôi biết rằng nếu nó giảm xuống dưới 1,5%, nó có thể sẽ không chuyển thành dòng tiền trừ khi người thuê thanh toán phần lớn các hóa đơn. Khi tôi giảm xuống 1%, tôi biết một thực tế gần như tuyệt đối rằng nó sẽ không có dòng tiến trong khu vực của tôi.

Hãy nhớ rằng đây là khu vực của tôi. Của bạn có thể khác. Có thể bạn sẽ phát hiện ra rằng 1% là đủ để giúp bạn có đủ dòng tiền để tạo ra lợi tức đầu tư vững chắc. Vấn đề ở đây là: Đừng bị cuốn theo ý nghĩ rằng bạn phải đạt được một số 2% hoang đường để có một khoản đầu tư tốt.

11/12/2024

Chuyên gia chỉ điểm cơ hội đầu tư bất động sản Hà Nội trong năm 2025
👇

11/12/2024

Nếu bạn định gây dựng mối quan hệ với một người môi giới, bạn có nghĩ rằng sẽ là khôn ngoan nếu gây dựng mối quan hệ với một người môi giới ở cấp cao nhất? Tôi cũng vậy. Điều gì tạo nên một nhà môi giới tốt?

Hiểu Tư duy của Nhà đầu tư.

Một nhà môi giới tốt hiểu rằng một nhà bếp dễ thương và một thiết kế gạch lát xinh xắn trên sàn phòng tắm không phải là mối quan tâm hàng đầu của bạn. Nếu đó là tất cả những gì nhà môi giới của bạn có vẻ muốn nói đến, hãy vận động theo hướng khác. Bạn cần một nhà môi giới hiểu được suy nghĩ của nhà đầu tư bất động sản và có thể giúp bạn đạt được mục tiêu của mình chứ không phải của họ. Họ nên hiểu những điều cơ bản về lợi tức đầu tư, sự tăng giá trị, mời chào thấp, xử lý các vụ tịch thu nhà và những bất động sản hiện đang cho thuê. Bạn có thể tìm hiểu điều này khi phỏng vấn nhà môi giới của mình.

Phản ứng nhanh nhẹn.

Bất động sản ngày càng trở thành một nghề có tốc độ phát triển nhanh, và tốc độ thường là yếu tố quyết định số một trong việc chấp nhận một thương vụ. Do đó, bạn cần một nhà môi giới có năng lực phản hồi cao và dễ tiếp cận thông qua nhiều phương tiện liên lạc. Bạn có thể liên hệ với họ bất cứ khi nào bạn cần. Tôi không nói rằng nhà môi giới đó cần làm việc 24/7 cho bạn, nhưng nếu nhà môi giới của bạn tắt điện thoại của họ lúc 5 giờ chiều và tránh các cuộc gọi vào cuối tuần, bạn có thể cần tìm một nhà môi giới khác sẵn sàng có mặt khi bạn cần.

Ham muốn.

Bạn cần một người đại diện có tham vọng và sinh kế của họ phụ thuộc nhiều vào việc kiếm được các hợp đồng. Nếu họ không làm nghĩa là họ không ăn. Trước đây, tôi đã làm việc với các nhà môi giới, những người đã tham gia trò chơi lâu đến mức họ hầu như không phải làm việc để kiếm tiền hoa hồng của mình; khách hàng tiềm năng ngẫu nhiên đến với họ, họ ngẫu nhiên làm việc với nhau trong suốt quá trình đó. Nói cách khác, họ không đói. Tránh những nhà môi giới này mà tập trung vào những nhà môi giới tận tâm tìm kiếm cho bạn một giao dịch tuyệt vời.

Có thể đọc vị thị trường địa phương.

Nhà môi giới của bạn nên nắm chắc tình trạng hiện tại của thị trường nơi bạn ở. Nếu có một Siêu thị, khu công nghiệp hay một con đường… mới tham gia, họ nên biết về nó. Nếu có những thay đổi về quy hoạch đang được thảo luận trong hội đồng thành phố địa phương, nhà môi giới của bạn nên biết về nó. Họ nên biết nơi nào giá đang tăng, nơi nào đang giảm, những khu vực nào đang được hồi sinh và những khu vực nào đang trở nên bất lợi.

Am hiểu công nghệ cao.

Điều này hầu như không cần phải nói, nhưng dù sao thì tôi cũng sẽ nói, nhà môi giới của bạn phải đặc biệt hiểu biết về công nghệ. Họ nên biết cách gửi tin, trình bày qua Zoom… theo phương thức điện tử khác nhau để đạt được lợi thế cạnh tranh so với các nhà môi giới cũ hơn, chậm hơn. Họ sẽ cho phép bạn ký tài liệu qua máy tính hơn là bằng bút. Họ sẽ có thể sử dụng điện thoại thông minh của mình khi đang di chuyển để tra cứu dữ liệu về bất động sản khi đến thăm nơi đó. Mặc dù hầu hết các nhà môi giới ngày nay đã nắm bắt tốt công nghệ, nhưng nhiều người vẫn còn mắc kẹt trong “cách làm cũ” và kết quả là bị tụt hậu.

Có kinh nghiệm đầu tư.

Mặc dù đây không phải là một đặc điểm "tạo ra hoặc phá vỡ", hợp tác với một nhà môi giới có kinh nghiệm cá nhân về bất động sản sẽ hữu ích. Rốt cuộc, thì thực sự khó để hiểu được tâm tư của một nhà đầu tư nếu họ không tự đến đó và tự mình làm điều đó.

Có hỗ trợ một-cho-một.

Một số nhà môi giới giỏi thì những gì họ làm đều có một đội ngũ dưới họ để hỗ trợ, trong trường hợp đó, bạn có thể không bao giờ cần nói chuyện trực tiếp với nhà môi giới mà chỉ với trợ lý của họ. Theo ý kiến cá nhân của tôi, tôi sẽ tránh những trường hợp như thế này, nếu có thể. Bạn muốn gây dựng mối quan hệ với một đại lý, chứ không phải với một số người nổi tiếng, người hầu như không giành thời gian trong ngày cho bạn.

Kết nối tốt.

Một nhà môi giới tốt nên biết mọi người sẵn sàng kết nối bạn với họ. Nếu bạn cần một nhà thầu, họ nên có một số ý tưởng hay về việc nên gọi cho ai trước. Nếu bạn cần một người cho vay, họ nên có một số người yêu thích để giới thiệu. Nếu bạn đang muốn liên hệ với các nhà đầu tư địa phương khác, họ không nên giữ khư khư số địa chỉ của mình,

Thành thật và thể hiện sự liêm chính.

Cuối cùng, làm việc với một đại lý trung thực và chân chính là điều bắt buộc. Có rất nhiều nhân viên bán hàng không trung thực với mục tiêu duy nhất là kiếm được tiền lương. Đây là những kiểu nhà môi giới sẽ khuyến khích bạn mua một món hời vì điều đó tốt cho họ. Một nhà môi giới có tính chính trực là người đặt nhu cầu của bạn lên trên nhu cầu của họ và hiểu rằng một đồng 10 xu chậm vẫn tốt hơn một đồng 5 xu nhanh.

Dưới đây là ba cách tốt mà tôi khuyên bạn nên để tìm một nhà môi giới tốt:

1. Tài liệu tham chiếu;

2. Tài liệu tham chiếu;

3. Tài liệu tham chiếu.

Đừng thuê một nhà môi giới chỉ vì bạn nhìn thấy tên của họ trên băng ghế công viên. Đừng thuê nhà môi giới chỉ vì cháu trai của bố mẹ, bạn trai của chị gái bạn là nhà môi giới hoặc ngay cả khi mẹ của bạn là môi nhà môi giới. Nhận sự giới thiệu từ những người khác và tìm ra ai là những môi giới tốt nhất trong thị trấn của bạn. Sử dụng các công cụ tìm kiếm tại các trang web, Facebook, YouTube, Tiktok… để tìm các nhà môi giới trong khu vực của bạn là một khởi đầu tuyệt vời.

Cuối cùng, khi bạn đã biết tên của một số nhà môi giới trong khu vực của mình, điều quan trọng là phải phỏng vấn họ cẩn thận để đảm bảo phù hợp với bạn. Vâng, tôi khuyên bạn nên thực sự sắp xếp một cuộc hẹn với họ để cùng ngồi nói chuyện. Bạn sẽ có thể chia sẻ kế hoạch của mình với họ và hỏi họ một loạt các câu hỏi giúp bạn khám phá họ là loại nhà môi giới nào.

Cuộc gặp gỡ này cũng là lúc người môi giới sẽ khám phá để quyết định họ có muốn làm việc với bạn hay không. Trên thực tế, hầu hết các nhà môi giới quyết định không thích làm việc với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư mới. Trước đây, hầu hết các nhà môi giới bị thúc giục bởi những người muốn trở thành nhà đầu tư, những người nói về cuộc chơi lớn nhưng cuối cùng chỉ là một tia lửa nhỏ khác trong chảo rán mà thôi, mới ra khỏi chương trình đào tạo chuyên gia nào đó. Khi các nhà môi giới nghĩ đến các nhà đầu tư, họ thường chỉ nghĩ “lãng phí thời gian quá lớn”. Đây là cơ hội để bạn chứng minh họ sai bằng cách chuẩn bị và có một kế hoạch vững chắc cho những gì bạn đang tìm kiếm và cách bạn dự định cấp vốn cho các giao dịch của mình.

Cuối cùng, tôi muốn kết thúc phần này bằng một lời cảnh báo: Dù người môi giới có giỏi như thế nào, thì những đồng đô la luôn chặn bạn lại. Đừng bao giờ dựa vào một nhà môi giới để đưa ra quyết định cho bạn. Ngay cả những môi giới giỏi nhất cũng có xu hướng lạc quan cao về bất động sản, và công việc của bạn là tin tưởng, nhưng hãy xác minh. Rà soát dữ liệu mà môi giới cung cấp và đưa ra quyết định của riêng mình về bất động sản, vị trí hoặc xu hướng thị trường. Nhà môi giới là một trong những thành viên có giá trị nhất trong đội ngũ bất động sản của bạn, nhưng họ không thể thay thế bạn lập kế hoạch hoặc các con đường dẫn đến giao dịch một cách dễ dàng.

Address

S106 KĐT Vinhomes Smart City
Hanoi
10000

Telephone

+84969872012

Website

https://laithevu.com/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Dr Land posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Dr Land:

Videos

Làm Thế Nào Để Đón Sóng Bất Động Sản?

Bỏ khung giá đất làm lành mạnh hóa thị trường đất đai. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai; làm lành mạnh hóa thị trường; hạn chế đầu cơ, tham nhũng về đất đai. Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất là giá do Nhà nước ban hành định kỳ 5 năm/lần. Đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Giá đất thứ nhất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định. lợi dụng cơ chế hai giá đó, nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, người dân chịu thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường; từ đó gây khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài. Do vậy, khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải giá ảo. Khi tạo ra giá đất đảm bảo xác định công khai, minh bạch và phù hợp với giá thị trường, người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi khi cùng nhau chia s