17/09/2024
🔸A transação de compra e venda de casa implica vários procedimentos burocráticos.
Antes de se avançar para a escritura da casa, proprietários e futuros compradores têm de realizar vários trâmites e reunir um conjunto de documentos, alguns de caráter obrigatório para que se realize a operação. Este é o caso da declaração do condomínio, referente à situação do condómino que pretende vender a sua fração? A Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) esclarece neste artigo preparado para o idealista/news.
🔸 A declaração para efeitos de alienação de fração não impõe ao vendedor (no caso da compra e venda) a obrigação de pagar as dívidas que tenha ao condomínio, para proceder à sua venda, pelo que o administrador do condomínio não pode impor o pagamento como condição para emitir a declaração.
🔸Caso o condómino (vendedor) tenha dívidas ao condomínio, estas devem ser especif**adas na declaração, mas não é por isso que elas se transmitem ao novo proprietário, salvo se este prescindir da declaração no ato da escritura ou da celebração do documento particular autenticado.
"Em resumo, poderia dizer-se que esta alteração ao regime jurídico da propriedade horizontal, que está em vigor desde abril de 2022, nada trouxe de novo quanto às dívidas dos condóminos. Porém, o que tem vindo a acontecer é que os condóminos com dívidas ao condomínio procedem ao pagamento antes de requererem ao administrador a emissão da declaração, pensando alguns que a dívida se transmitiria ao novo proprietário e este não aceitaria o negócio; outros pagam por não quererem apresentar uma declaração com dívidas", detalha Vítor Amaral, presidente da APEGAC.
🔸Apresentação da declaração nem sempre é obrigatória
A apresentação da declaração só é obrigatória quando a alienação é feita por escritura pública ou documento particular autenticado e, mesmo neste caso, ela pode ser dispensada, como já vimos, pelo adquirente. Isto signif**a nas outras formas de alienação, como a venda judicial, não é necessária a apresentação da declaração.
Quer num caso, quer no outro, a dívida é sempre do condómino que transmite a propriedade da fração a uma terceira pessoa ou entidade.
Deve considerar-se dívida, neste caso, o valor das prestações ao condomínio, sejam de despesas correntes, fundo comum de reserva, seguro, obras ou outras, que já se tenham vencido até ao exato momento da alienação. Se, por exemplo, um condómino vender hoje a sua fração e ontem se tiver vencido uma prestação para pagamento de obras ou despesas correntes, é ele (alienante) o responsável pelo pagamento e não o adquirente; mas, se essa prestação se vencer no dia seguinte ao ato de alienação, já é do novo proprietário a responsabilidade do pagamento.
🔸Da declaração só devem constar as dívidas?
A lei prevê (alínea q) do nº 1 do artigo 1436º do Código Civil (CC) que os condóminos solicitem ao administrador do condomínio uma declaração de dívida e desta não é obrigatório que conste nada mais do que a existência, ou não de dívidas ao condomínio. Porém, do mesmo artigo consta a possibilidade da declaração dever ser emitida para efeitos de alienação da fração, o que nos transporta parar o disposto no artigo 1424º-A , também do CC.
Desta última declaração, para efeitos de alienação, não deve constar apenas a existência, ou não, de dívidas ao condomínio. Dela deve constar o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, relativamente à respetiva fração, especif**ando a sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, de forma a que o futuro proprietário possa ter conhecimento de todos os encargos que virá a ter, antes de celebrar o contrato de alienação.
Deve constar da declaração o valor da quota de despesas correntes, com a respetiva data de vencimento, seja ela paga mensal, trimestral ou anualmente; o valor do fundo comum de reserva e a respetiva data de vencimento; o valor de obras que tenham sido aprovadas, com o número de prestações a pagar e a data de vencimento de cada uma dela, como se pode ver do seguinte exemplo:
Despesas correntes de condomínio, divididas em quotas mensais, com vencimento ao dia … de cada um dos meses de … de dois mil e vinte e … a … de dois mil e vinte e …, cada uma delas no valor de €…
Fundo comum de reserva, a pagar numa única quota anual, com vencimento ao dia … de ... de dois mil e vinte e …, no valor de €…
Seguro do edifício, a pagar numa única quota anual, com vencimento ao dia … de … de dois mil e vinte e …, no valor de €…
Fundo para obras, a pagar em … prestações mensais, cada uma delas no montante de €…, com vencimento ao dia ao dia … de cada um dos meses de … de … de dois mil e vinte e … a … de … de dois mil e vinte e …
Prazos para o administrador e para o condómino alienante
O administrador do condomínio deve emitir a declaração no prazo de dez dias após a data da apresentação do requerimento pelo condómino. Este prazo deve ser entendido como dias corridos; ou seja, contando-se os fins de semana e feriados.
O condómino que pretenda alienar a sua fração tem o dever de informar o administrador da intenção da respetiva transação, com a antecedência mínima de 15 dias, devendo essa comunicação ser feita por carta registada com aviso de receção. Caso o condómino não preste esta informação, f**a responsável pelo pagamento de toda as despesas que o administrador vier a ter para identif**ar o novo proprietário, como, por exemplo, o pedido de certidão permanente da fração, assim como também f**a responsável pelos encargos suportados pelo condomínio com a mora no pagamento das despesas do condomínio que se vencerem após a transação.
🔸Assinatura do administrador tem de ser reconhecida?
Infelizmente o critério utilizado não tem sido uniforme, especialmente no que respeita aos notários. Alguns só aceitam a declaração com o reconhecimento da assinatura do administrador do condominio, sem que haja previsão legal para essa exigência.
Quando o administrador esteja obrigado a reconhecer a assinatura, as despesas inerentes a esse reconhecimento são da responsabilidade do condómino alienante e não do condomínio.
Desde 2008 que os preços dos reconhecimentos das assinaturas foram liberalizados; no entanto há valores considerados de referência, que podem variar entre os 12 e os 20 euros.
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