Dr. Guilherme Augusto Fernandes

07/08/2024

16/01/2024

A princípio não seria possível ante a vedação constitucional prevista no parágrafo único do artigo 191 da Constituição Federal, bem como súmula 340 do STF no tocante aos bens dominicais. Faz se necessário esclarecer o que viria a ser bem públicos, de forma bem singela pode se dizer que estes bens que pertencem a pessoa jurídica de direito interno nos termos do artigo 98 do Código Civil (União, Estado, Município) , ou seja , entes da Administração Pública Direta e Indireta (autarquias, fundações, sociedades de economia mista), são utilizados para necessário desempenho das funções públicas

Os bens dominicais supramencionados são aqueles utilizados pelo Poder Público para fins econômicos, nos mesmos moldes que o particular usaria. Nesta seara vale mencionar que embora a Constituição Federal de 1988 somente se refira a bens imóveis o, artigo 102 do Código Civil não traz distinção acerca entre bens moveis e imóveis, estabelecendo que bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

O que vem se admitindo pela jurisprudência é a ocorrência da usucapião sobre bens desafetados , a afetação signif**a dizer que aquele bem está sendo utilizado para a finalidade pública , ou seja, se um prédio está sendo utilizado por uma repartição pública diz que aquele bem esta afetado, é importante esta distinção porque os bens afetados possuem destinação especif**a.

Todavia cabe a prova porque o bem desafetado converte se em bem dominical ,que pode ser alienado e existe vedação sumular no sentido de não declarar a usucapião a bem dominical , contudo a possibilidade existe se realizada prova pericial para substituição da planta que verif**ará a ausência de afetação do bem ou até mesmo produção de prova testemunhal no sentido de inexistência de afetação.

12/01/2024

Tipos de captação de recursos no setor imobiliário:

1- SPE (Sociedade de Propósito Específico : Sócios minoritários (investidores) / Sócios administradores empreendedores. Cotas no percentual de cada investimento, já considerando o custo total e as cotas de participação ofertadas.
2- SCP Sociedade em Conta de Participação: Uma SCP por investidor ou uma SCP por empreendimento com alguns investidores. Custo orçado, prêmio ao desenvolvedor
embutido no preço.
3- “Fundo” mãe com prioridades de investimento na Companhia: Grupo de investidores com fundo próprio que investe por SPE OU via SCP, com prioridade em relação a outros investidores eventuais. Geralmente não vinculado ao sucesso do empreendimento. Taxa previamente ajustada.
4- Securitização de Recebíveis – diferença cvc x af : Empreendimento alienado para recebimento em até 35 anos -> Carteira de recebíveis -> Antecipação por meio de cessão de crédito -> LCI, CRI e outros
5- Investimento por Fundo, Imobiliário ou não, com alguns cotistas : Fundo -> SPE´s - retorno vinculado ao resultado das SPE´s.
6- Investimento por Fundo, Imobiliário ou não, com alguns cotistas: Fundo -> SPE´s (Retorno vinculado a percentual do VGV, não entrando no risco do resultado)
7-“Terrenista” via SCP: Similar a uma permuta financeira. (Resultado vinculado ao sucesso do negócio.)
8- Aporte por fundo estrangeiro : Contrato de mútuo - Garantia real imobiliária fora do empreendimento
Lote Urbanizado Características:
- infraestrutura (vias de acesso, água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário e águas pluviais).
Fonte: Curso Loteamentos (Ibradim)

10/01/2024

Muitas pessoas têm dúvidas sobre esse tema no mundo imobiliário, e hoje vamos esclarecer! 🌟

📋 A alienação fiduciária é um mecanismo de garantia utilizado em operações de financiamento de imóveis, com o objetivo de oferecer maior segurança tanto ao credor quanto ao devedor. 💰🔒

🏠 Quando você adquire um imóvel através de um financiamento com alienação fiduciária, o imóvel é registrado em nome do credor, geralmente uma instituição financeira, enquanto o comprador assume a posse direta do bem. 📝🏢

🤝 O acordo prevê que o devedor será o proprietário do imóvel e terá a responsabilidade de pagar as parcelas do financiamento. Contudo, a propriedade do bem f**a como garantia ao credor até que todas as parcelas sejam quitadas. 💳💼

🔐 Caso ocorra o inadimplemento, ou seja, o não pagamento das parcelas, o credor tem o direito de retomar o imóvel através de um procedimento extrajudicial chamado "Execução da Alienação Fiduciária". Após a retomada, o imóvel poderá ser leiloado para que o credor possa recuperar o valor devido. 😮🔨

⚠️ É essencial que todas as cláusulas do contrato sejam bem compreendidas antes de assinar qualquer acordo de alienação fiduciária. Por isso, contar com um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para proteger seus direitos e garantir um negócio seguro. 🕵️‍♂️💼

21/12/2023

Conflitos entre sócios podem prejudicar seriamente uma empresa. Para manter a harmonia nos negócios, aqui estão três dicas essenciais que todo empreendedor deve considerar, com base na legislação brasileira. 👥📜

1️⃣ Tenha um Contrato Social Sólido: O contrato social é o alicerce da sociedade empresarial. Certifique-se de que ele seja detalhado e claro, abordando aspectos como responsabilidades, poderes de gestão, distribuição de lucros, entrada e saída de sócios, entre outros. Um contrato bem elaborado ajuda a prevenir mal-entendidos e disputas.

2️⃣ Comunique-se Abertamente: A comunicação ef**az é fundamental. Mantenha um canal aberto de diálogo com seus sócios e esteja disposto a discutir questões importantes. Resolver pequenos problemas antes que eles se tornem grandes conflitos é uma estratégia inteligente.

3️⃣ Tenha um Acordo de Sócios: Além do contrato social, considerar um acordo de sócios é uma medida extra de proteção. Esse documento pode abordar detalhes específicos, como procedimentos de resolução de conflitos, regras para entrada/saída de sócios, e como tomar decisões em momentos de desacordo.

Lembrando que a prevenção é sempre a melhor abordagem. Consultar um advogado especializado em direito empresarial na elaboração do contrato social e do acordo de sócios pode ser um investimento valioso para evitar conflitos no futuro. 💼🤝🔒

05/12/2023

Uma pesquisa do Serasa revelou uma alta de 82,4% nos pedidos de recuperação judicial no mês de agosto, em comparação com o mesmo período do ano passado
A recuperação judicial é uma ferramenta importante para empresas enfrentando dificuldades financeiras, mas quem pode pedir esse processo? Vamos esclarecer essa questão!

Quem Pode Pedir Recuperação Judicial?

1️⃣ Empresas: A recuperação judicial está disponível para empresas em geral, sejam elas sociedades empresariais, empresários individuais ou cooperativas. Microempresas e empresas de pequeno porte também podem requerê-la.

2️⃣ Empresário Individual: O empresário individual que exerça sua atividade empresarial por mais de 2 anos pode pedir recuperação judicial, desde que mantenha a regularidade fiscal.

3️⃣ Sociedades Empresariais: Sociedades limitadas (LTDA) e sociedades anônimas (S/A) estão incluídas. Também são elegíveis, por exemplo, sociedades por ações com ações negociadas em bolsa.

4️⃣ Cooperativas: As cooperativas, quando em situação de crise financeira, também têm o direito de requerer a recuperação judicial.

Observações Importantes:

Para solicitar a recuperação judicial, a empresa deve comprovar que está em situação de insolvência, ou seja, incapaz de pagar suas dívidas vencidas.

É necessário seguir os procedimentos legais estabelecidos na Lei de Recuperação Judicial (Lei nº 11.101/05) e apresentar um plano de recuperação que seja viável e tenha o respaldo dos credores.

A recuperação judicial visa evitar a falência da empresa, permitindo sua reestruturação financeira e continuidade das operações.

É fundamental consultar um advogado especializado em direito empresarial ao considerar a recuperação judicial, pois o processo é complexo e requer planejamento estratégico.

30/11/2023

O controle emocional em qualquer negociação com alta complexidade é importante para não ceder nos termos, condições ou cometer erros. Alguns negociadores se utilizam de técnicas para desestabilizar o outro lado, neste caso é importante ignorar, evitar impulsos automáticos que podem levar ao erro ou fornecer vantagem na negociação.
Conforme aumenta a complexidade do negócio, aumenta o risco do negócio e as técnicas para negociar. O foco aqui é negócios complexos e corporativo, portanto de risco médio a alto, As consequências são de longo prazo, portanto requer maior cautela, e a maioria dos negócios requer cuidado para negociar sem comprometer o relacionamento.
Os negócios de grande tamanho, risco alto, envolvem muitas negociações quanto ao preço, condições de negócios, cláusulas, termos e a depender das cláusulas envolvidas no contrato pode implicar negativamente no caso de inadimplemento por uma das partes. Após definir o valor do negócio, o foco dever ser nos termos, condições e cláusulas, apesar de interligados entre si.
No decorrer do processo envolve due diligence da empresa a ser contratada, custo total do negócio e os termos, condições e cláusulas podem durar meses até que os jurídicos cheguem a uma minuta final.
No início da negociação as partes já tem um cronograma e um resultado pretendido, mas como já dito anteriormente, após o início da negociação os próximos passos são imprevisíveis. Cada parte já inicia a negociação sabendo das suas vantagens e desvantagens. A parte que tem mais poder também já sabe que sua vantagem é maior e, em contrapartida a que tem poder sabe que precisa demonstrar no decorrer da negociação algo que diminua o poder e vantagem do outro. É preciso trabalhar a motivação ou demonstrar benefícios para parte que tem maior vantagem no inicio para diminuir a quantidade de concessões.

29/11/2023

Você sabia que um contrato social bem elaborado é a base para o sucesso de qualquer empresa? No mundo do direito empresarial brasileiro, existem algumas cláusulas essenciais que não podem ser negligenciadas. Vamos dar uma olhada em algumas delas!

1️⃣ Razão Social e Nome Empresarial: Defina o nome da sua empresa e garanta que esteja de acordo com as normas legais. Ele será sua identidade no mercado.

2️⃣ Objeto Social: Especifique claramente qual será a atividade da sua empresa. Isso determina as operações que você pode realizar.

3️⃣ Sede: Indique o endereço onde sua empresa terá sua sede e eventuais filiais.

4️⃣ Capital Social: Estabeleça o valor que cada sócio vai contribuir para a empresa. Isso define a participação de cada um nos lucros e nas decisões.

5️⃣ Administração: Descreva como a empresa será gerida, incluindo o papel de cada sócio, poderes, responsabilidades e processos de tomada de decisão.

6️⃣ Duração: Determine por quanto tempo a empresa irá existir. Ela pode ser por tempo indeterminado ou determinado.

7️⃣ Cessão de Quotas: Regule a possibilidade de transferência de quotas entre sócios ou para terceiros.

8️⃣ Retirada e Exclusão de Sócios: Estabeleça as condições e procedimentos para saída de sócios.

9️⃣ Lucros e Perdas: Defina como serão distribuídos os lucros e as perdas entre os sócios.

🔟 Resolução de Conflitos: Inclua mecanismos para resolver eventuais disputas entre os sócios.

Lembre-se, um contrato social bem elaborado é fundamental para evitar conflitos e proteger os interesses da sua empresa. Consulte sempre um advogado especializado em direito empresarial para garantir que seu contrato esteja em conformidade com a legislação vigente. 👨‍⚖️💼

27/11/2023

O usufruto é um direito real que confere a alguém o poder de usar e fruir de um imóvel que pertence a outra pessoa. Mas você sabe quando esse usufruto chega ao fim? Vamos explicar! 🌟

🗓️ O usufruto pode ser temporário ou vitalício, dependendo do que foi estabelecido no contrato ou na lei. Quando se trata de usufruto temporário, ele tem um prazo determinado para encerrar. Ao final desse período, o usufrutuário perde o direito de usufruir do imóvel. 🔚

👵👴 Já no caso do usufruto vitalício, ele dura enquanto o usufrutuário estiver vivo. Ou seja, o direito de usar e fruir do imóvel permanece até o falecimento do beneficiário. Somente após o óbito é que o usufruto é extinto. 🏛️⚰️

⚠️ Vale ressaltar que, mesmo com o encerramento do usufruto, o proprietário do imóvel não recupera automaticamente a posse. É fundamental que tudo esteja devidamente previsto em contrato ou em testamento para evitar conflitos e garantir os direitos de todas as partes envolvidas. 📜💼

21/11/2023

Você já ouviu falar sobre a reintegração de posse? Este é um tema importante no direito imobiliário brasileiro, e neste post, vamos explicar o que é e quem tem direito a ela. Vamos lá! 📜⚖️

A reintegração de posse é um procedimento judicial utilizado para devolver a posse de um imóvel a seu legítimo proprietário quando esta tenha sido injustamente retirada por terceiros, como ocupantes sem título de propriedade.

🔑 Quem tem direito à reintegração de posse?
1️⃣ Proprietário legítimo: O proprietário do imóvel que tenha seu direito de posse violado por terceiros não autorizados.
2️⃣ Locatário: Em alguns casos, o locatário do imóvel, devidamente autorizado pelo proprietário, também pode solicitar a reintegração de posse.
3️⃣ Titulares de direitos reais: Outras pessoas ou entidades que tenham direitos reais sobre o imóvel, como usufrutuários, também podem requerer a reintegração de posse.

⚖️ O procedimento de reintegração de posse é regulamentado pelo Código de Processo Civil e segue trâmites específicos perante o Poder Judiciário.

📚 Vale ressaltar que o pedido de reintegração de posse deve ser justif**ado e seguir os procedimentos legais. Um advogado especializado em direito imobiliário pode auxiliar no processo, garantindo que seus direitos sejam protegidos de maneira adequada.

❓ Tem dúvidas sobre reintegração de posse ou precisa de orientação sobre um caso específico? Deixe suas perguntas nos comentários ou entre em contato conosco para obter assistência legal especializada.

10/11/2023

Quando um casal se divorcia e decide não realizar a partilha de bens, é conhecido como "divórcio consensual sem partilha". Nesse caso, os cônjuges mantêm a propriedade dos bens que já possuíam antes do casamento e também os que adquiriram durante a união.

A resposta para a pergunta é: NÃO, não é obrigatório averbar o divórcio sem partilha na matrícula do imóvel. Isso porque, legalmente, a propriedade do imóvel não sofre alterações, permanecendo registrada em nome de ambos os ex-cônjuges.

No entanto, é importante destacar que essa decisão tem algumas implicações importantes:

🔹 Responsabilidades: Mesmo após o divórcio, ambos os ex-cônjuges continuam sendo responsáveis pelo imóvel, incluindo suas despesas e obrigações.

🔹 Venda ou Transferência: Se um dos ex-cônjuges decidir vender o imóvel, será necessária a concordância do outro, pois ambos são proprietários. Da mesma forma, em caso de falecimento de um dos ex-cônjuges, sua parcela no imóvel poderá ser transferida de acordo com as regras de sucessão.

🔹 Mudança de Regime de Bens: Caso o casal tenha adotado o regime de comunhão parcial ou universal de bens durante o casamento, é importante verif**ar se o regime de bens foi alterado para o de separação total de bens após o divórcio.

É sempre recomendado que, após um divórcio, os ex-cônjuges busquem orientação legal para entender suas responsabilidades e direitos em relação aos bens compartilhados. 👩‍👩‍👦💼

02/11/2023

Você sabia que detenção não é a mesma coisa que posse quando se trata de direito imobiliário? Vamos esclarecer essa importante distinção! 🤓

⚖️ No contexto jurídico, a "posse" representa a relação de uma pessoa com um bem imóvel ou móvel, na qual ela exerce o domínio, o uso e a fruição, com a intenção de tê-lo como seu. A posse é protegida e respeitada pela lei, e a pessoa que a exerce possui direitos sobre o bem.

🚧 Já a "detenção" é o mero exercício de fato sobre uma coisa, sem a intenção de tê-la como sua. A pessoa que detém um bem não possui direitos de posse, ou seja, não pode alegar a proteção legal que a posse oferece.

❌ Portanto, é fundamental compreender a diferença entre posse e detenção, principalmente em casos envolvendo propriedades. A detenção não confere os mesmos direitos e proteções que a posse, o que pode ter implicações signif**ativas em disputas e transações imobiliárias.

✅ Se você está envolvido em uma situação que envolve a posse ou detenção de um imóvel, é crucial buscar orientação legal de um advogado especializado em direito imobiliário. Assim, você poderá entender seus direitos e deveres, bem como tomar decisões informadas.

01/11/2023

Resumo Lei das Garantias (lei 14.711/23)

A nova lei buscou buscou fortalecer as garantias com a extrajudicialização de processos e novos instrumentos.

1. É cabível subalienações fiduciárias em garantia, também chamadas de alienações fiduciárias sucessivas (art. 22, lei 9.514/1997).

2. Nas subalienações fiduciárias em garantia, os credores fiduciários de segundo ou mais graus serão titulares de um direito real de propriedade sujeito a duas condições: (i) a condição resolutiva consistente no adimplemento da respectiva dívida garantida; e (ii) a condição suspensiva consistente na extinção da propriedade fiduciária de grau inferior.

3. O recarregamento da alienação fiduciária em garantia de imóveis só pode ser realizado por instituição financeira ou por empresas simples de crédito em qualquer tipo de negócio, ao contrário do recarregamento de hipoteca.

4. Vigora, no recarregamento das garantias reais imobiliárias, a regra da unicidade do credor, admitida, porém, no caso de hipotecas recarregadas, que fato superveniente enseje a diversidade de credores. A preferência creditória seguirá o princípio da prioridade registral.

5. A dívida condominial será inserida nos eventuais leilões.

6. A lei diferencia as dívidas de imóveis residenciais e não residenciais.

7. Há autonomia do devedor em quitar antecipadamente qualquer uma das obrigações penduradas na mesma garantia real recarregada.

8. Penhoras e alienações (fora da alienação fiduciária) não devem recair sobre a propriedade superveniente, e sim sobre o direito real de aquisição do devedor fiduciante: é a solução que enxergamos diante da opção não adequada do legislador em ter preferido focar a propriedade superveniente ao disciplinar a garantia fiduciária sucessiva.

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30/10/2023

O despejo de inquilino é um assunto delicado, que envolve direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários. Vamos esclarecer como esse processo funciona no Brasil. 🇧🇷

1️⃣ Motivos para o Despejo: O despejo pode ocorrer por diferentes motivos, como falta de pagamento do aluguel, término do contrato, infrações contratuais, entre outros. É essencial que o motivo do despejo esteja de acordo com a lei.

2️⃣ Notif**ação Prévia: Antes de iniciar um processo de despejo, o locador deve notif**ar o inquilino de forma adequada, concedendo-lhe a oportunidade de regularizar a situação, se for o caso.

3️⃣ Ação Judicial: Se a questão não for resolvida de forma amigável, o locador pode entrar com uma ação judicial de despejo. Nesse ponto, é crucial seguir as formalidades legais, como a contratação de um advogado e a notif**ação correta.

4️⃣ Decisão Judicial: A decisão final sobre o despejo é tomada pelo juiz, levando em consideração os argumentos de ambas as partes. Se o despejo for concedido, o inquilino geralmente terá um prazo para desocupar o imóvel.

5️⃣ Cumprimento da Decisão: Caso o inquilino não cumpra a decisão judicial, o locador pode solicitar a expedição de um mandado de despejo, que será executado pelas autoridades competentes.

É fundamental lembrar que o despejo deve ser realizado dentro dos limites legais, respeitando os direitos do inquilino. Além disso, qualquer procedimento de despejo deve ser acompanhado por um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente.

Conhecer seus direitos e deveres é crucial em uma situação de despejo, seja você locador ou locatário. Consultar um advogado é o melhor caminho para evitar problemas e conflitos.

26/10/2023

Uma dúvida comum entre compradores e vendedores de imóveis é quem deve arcar com as taxas de transferência. Vamos esclarecer! 🤓

De acordo com a legislação brasileira, as despesas de transferência de um imóvel são divididas entre as partes envolvidas na negociação. Geralmente, as taxas de transferência incluem:

1️⃣ ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Normalmente, o comprador é responsável por pagar o ITBI, que varia de acordo com o município e o valor do imóvel.

2️⃣ Registro do Imóvel: O comprador é geralmente responsável pelo registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.

3️⃣ Emolumentos Cartorários: As despesas cartorárias podem ser divididas entre comprador e vendedor, conforme o acordo estabelecido entre as partes.

4️⃣ Custos de Documentação: A obtenção de certidões e documentos necessários para a transferência também pode ser dividida entre comprador e vendedor.

É importante ressaltar que as partes têm flexibilidade para negociar como essas despesas serão compartilhadas. Isso geralmente é estipulado no contrato de compra e venda.

Lembrando que a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para garantir que todos os procedimentos estejam de acordo com a lei e que os interesses de ambas as partes sejam protegidos. 📝✅

04/10/2023

🤔 "Se eu arrematar, terei que pagar todas as dívidas do imóvel?"

Essa é uma dúvida muito comum quando o assunto é arrematação de imóveis. 🏘️💭

📌 A resposta é: depende! 💼

📋 Ao arrematar um imóvel em um leilão judicial, é fundamental entender a situação financeira do bem. Caso existam dívidas pendentes, o arrematante pode ser responsável por quitá-las. No entanto, nem sempre todas as dívidas são de sua responsabilidade. 🛑

📜 Como advogado imobiliário, a recomendação é que você busque auxílio profissional antes de participar de um leilão. Assim, é possível realizar uma análise detalhada do processo, averiguar possíveis débitos e evitar surpresas desagradáveis. 🕵️‍♂️💼

💡 Na prática, o valor da arrematação pode ser utilizado para quitar parte das dívidas e, em alguns casos, até mesmo para extinguir todas as pendências financeiras relacionadas ao imóvel. Mas lembre-se: cada caso é único e requer uma análise individualizada. 📊💰

13/09/2023

Locador que expôs dívida de aluguel no Facebook indenizará inquilino

A 11ª câmara Cível do TJ/MG determinou que o proprietário de um imóvel terá de pagar R$ 4 mil em indenização por danos morais aos inquilinos devido a publicações embaraçosas e ofensivas em mídias sociais e grupos de compra e venda expondo-os por não pagarem o aluguel. Para colegiado, as redes sociais não se prestam à cobrança de débitos.

A mulher, então com 24 anos, ajuizou ação pleiteando indenização por danos morais contra o locador em maio de 2021. Ela alegou que, devido ao atraso no pagamento do aluguel, ele marcou as contas dela e do marido no Facebook com cobranças indevidas, que os expuseram e humilharam perante a sociedade.

Segundo a jovem, o marido era o responsável pela única renda da família, mas sofreu um acidente de trabalho e perdeu dois dedos da mão esquerda. Além de ter uma série de gastos imprevistos com medicamentos, ele ficou incapacitado de trabalhar temporariamente e passou a depender de benefício previdenciário, cujo valor era bem inferior ao salário.

O juiz de Direito João Marcos Luchesi, da comarca de Monte Carmelo/MG, considerou provada a inadimplência da inquilina. Porém, ele afirmou que as redes sociais não se prestam à cobrança de débitos, "sendo certo que o abuso da liberdade de expressão, potencializado em âmbito virtual, só acirra desentendimentos e prejudica toda a sociedade".

De acordo com o magistrado, o exercício regular de um direito não permite excessos, como o constrangimento ou ameaças, o que configura ato ilícito. Assim, ele fixou em R$ 5 mil o valor da indenização.

Diante dessa decisão, o locador recorreu ao Tribunal. O relator, desembargador Marcelo Pereira da Silva, manteve a condenação, porém reduziu a quantia referente à reparação para R$ 4 mil em obediência a critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Fonte: Migalhas

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